【REITの敵対的買収なんてあるの!?】REITの選び方

【REITの敵対的買収なんてあるの!?】REITの選び方 金融投資

スターアジア不動産投資法人の運用会社がさくらリートに敵対的買収を行ったことが、ニュースになっています。

なぜ、これほどまで取り上げられているのでしょうか。

REITには配当利回りが高い、少額投資が可能といったメリットがある一方で、実物不動産ではなく、倒産・上場廃止リスクがあるといったデメリットもあります。

それらのメリット、デメリットを理解した上で、NAV倍率が低く、時価総額が大きい住宅系REITを選ぶべきでしょう。

REITの買収等による組織再編が今後行われ、配当利回りが低くなる可能性もあるので注視が必要です。

REITのメリット

配当利回りが高い

REITは収益の90%を投資家に還元すると、法人税がかからないため、配当利回りが高くなっています。

東証REIT市場のREITの分配金利回りは3.5%です。東証一部全銘柄の配当利回りは2%です。(投稿日現在)

REITの利回りが1.5%も高く、5%を超えるREITも中にはあります。

少額投資が可能

実物の不動産を購入するには、数千万円の資金が必要になります。

REITは50万円、60万円あれば、投資できます。不動産を購入する大きな資金は必要ありません。

REITは金額でなく、それ以外の基準で選ぶとよいでしょう。

REITのデメリット

実物不動産ではない

REITはあくまでも金融資産です。少額投資が可能であるというメリットと裏腹に、実際に不動産を持つわけではありません。

投資法人の倒産リスクや上場廃止リスクがある

投資法人は投資家からREITというかたちで資金を集め、不動産に投資ます。賃料収入や売買収益を投資家に分配します。

投資法人も一般の企業と同様に、資金調達ができないため、倒産することがあります。

また、証券取引所には上場基準があります。例えば、純資産が5億円未満になると上場ができません。

上場廃止基準について、詳しくは、日本取引所グループのホームページhttps://www.jpx.co.jpをご覧ください。

その他にも、不動産市況の影響や災害リスクを受けますが、実物不動産であっても同様です。

REITの選び方

NAV倍率が低いか

NAV倍率は、割安かどうかを示す指標で、株価を1口あたり純資産で割ったものです。

1を超えれば割高、1より小さければ割安ということになります。

NAV倍率が可能な限り低いものをを選びましょう。

時価総額が大きいか

時価総額は流動性を示す指標で、投資口価格に発行済投資口数を掛けたものです。

時価総額が小さければ、市場での流動性が低く、売買が成立しないかもしれません。

時価総額は1,000億円以上が目安と言われています。

住宅系REITか

住宅型は収益が安定していますが、オフィス型やホテル型は、景気によって稼働率や空室率が変動しやすいです。

オフィス型やホテル型は、すでに高値圏にあると言われています。

都心などで賃料に上昇期待がある住宅型が良いでしょう。

東京は、ニューヨーク、パリ 、香港に比べ、現在でも投資利回りが高いです。

REITの利回りが低くなるかもしれない

今まで不動産投資信託法人は、買収等の組織再編がほとんどありませんでした。

その理由としては、不動産投資信託の税制のメリットが大きく影響しています。

租税特別措置法により、一定の条件を満たせば、上記のとおり、法人税が実質課税されません。

法人税が課税されないための条件は以下の通りです。

  1. 利益の90%超を投資主に分配すること
  2. 筆頭投資主の保有率が50%以下であること
  3. 他の法人に50%以上出資していないこと

利益の90%を配当するため、受け取る側の配当利回りが高くなります。

買収すると、買収した側は3つ目の要件を、買収された側は2つ目の要件を満たさなくなり、課税されないメリットが受けられなくなり、利回りが低くなります。

税制が不動産投資信託法人の組織再編を阻害していると言われており、今後、不動産投資信託の税制の見直しが行われるかもしれません。

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