不動産投資の4つの効果

不動産投資の4つの効果 不動産投資全般

コロナショックで日経平均株価が急落し、損をした人も多いのはないでしょうか。

一方で、これを契機として、証券口座を開設して、株式投資を始めようとする人も増えています。

価格の値段で一喜一憂する必要がない投資を考えたとき、キャピタルゲインである値上利益をねらったものではなく、インカムゲインである家賃収入を得る不動産投資があります。

不動産投資は株式と異なり、金額が大きく、リスクもありますが、中古のワンルーム物件は、新築や一棟物件に比べ、金額が小さく、リスクもそれなりに抑えることができます。

不動産投資は①資産形成、②年金対策、③生命保険の代替、④相続税節税の点で効果があります。

リーマンショックで不動産投資の価格はわずかに下がりましたが、コロナショックでも同様の傾向があるように思えます。もちろん、目指すのは、値上利益をねらったものではなく、60年以上もつであろうと言われている、マンションがもたらす賃貸収入です。始めるのであれば今かもしれません。

私は、自分が理解できない商品に投資しないことを基本としています。不動産投資も理解し、リスクを許容した範囲で投資するべきです。

※画像は、㈱東京カンテイ「中古マンション70㎡価格推移(東京23区)」調べに基づき、ワンルームマンションの平米数相当である25㎡に換算した推移です。

資産形成

入居者に貸すことによって家賃収入を得ることができます。

家賃収入から管理費・修繕積立金等を差し引いた手取収入の年間総額を購入価格で割ることによって実質利回りを計算することができます。基本的には4%代の実質利回りを得ることができます。

手取収入から融資の返済額を差し引く必要があります。融資の返済額を考慮した場合に、キャッシュフローとしての収支が「0」になったとしても、融資を返済することによって、返済額相当が自分の資産になっていきます。目に見えない資産の増加と言われたりします。

家賃収入から融資を返済することができます。更に、自らの給与収入等で繰上返済をすることも重要です。融資の期間を短くすることができます。融資を完済して初めて100%自分の資産になると言えます。

家賃の減額等も考慮し、収支がある程度プラスになることが望ましいと考えています。

もっとも、入居率を高め、家賃収入が絶えず入ってくることが大前提です。

家賃収入を年金に上乗せ

家賃収入で年金をまかなうことにより、ゆとりある老後生活を送ることができます。

公益財団法人生命保険文化センターの「令和元年度 生活保障に関する調査」によると、ゆとりのある生活費は平均で約36万円といなっています。一方、厚生労働省の「平成30年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、会社員の年金受給額は平均で約20万円です。その差は約16万円もあります。毎月定期的に入ってくる家賃収入で埋めることができます。

日本の財政赤字のGDP比率は先進国の中でも最低水準にあります。税収でまかなえない支出により、毎年何十兆円の借金をし、現在約1,100兆円の借金があります。借金の相手先のほとんどが日本銀行等の国内で安全であるという見方もありますが、年金等の社会保障に係る支出を減らし、会社員の年金受給額も20万円から減らされることも予想できます。

日本銀行は物価上昇率2%の目標を掲げ(なかなか達成できていませんが)、インフレにより資産価値を増やすことによって、現金や借金を実施的に減ります。そのような場合に、インフレに強い不動産等の資産を持っておくことも必要です。

生命保険の代替

万が一、死亡・高度障害が生じた場合、団体信用生命保険(団信)により、融資は清算され、家族に不動産を残すことができます。家族は家賃収入をその後の生活に利用することができます。

生命保険の定期保険等は掛捨てですが、不動産投資による団信は生命保険と同様の効果を得ることができます。すでに生命保険に加入し、保険料を支払っている人であれば、融資分の保障を減らすことによって、保険料の節約にもなります。

相続税の節税

現金に比べ、賃貸不動産は相続税評価額が約7割評価減されます。

相続税を節税するために、どんな物件でも良いというわけではありません。残されて相続を受けた子ども等が喜んでくれる資産なのかを考える必要があります。入居者が選ばないような物件でないか、売りたいときに売れないような物件でないか等を考慮する必要があります。

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