ワンルームマンション投資の最大のリスクは空室リスクです。
空室になると、当然利回りは0％です。借入金の返済等のキャッシュ・アウト・フローだけが生じます。
空室を避けるためには何よりも立地が重要です。
東京23区にある主要ターミナル駅から電車で15分以内、駅から徒歩10分以内の物件を選びます。
立地の条件を満たした上で、築年数20年程度、戸数が50～100程度の建物を選択していきます。
条件をすべて満たす完璧な物件はなかなかありませんが、空室リスクは抑えられます。
◎絶対に譲れない条件 〇譲れない条件 △譲ってもいい条件
立地
主要ターミナル駅15分以内 ◎
主要ターミナル駅とは、電車の終着駅で、複数の路線の乗り入れが可能となっている駅です。東京23区では、東京、新宿、渋谷、池袋、品川、上野等の駅が該当します。
主要ターミナルの駅には企業、お店が多くあり、従業員もたくさんいます。
主要ターミナルの駅自体にあるマンションでもよいのですが、家賃が高くなります。通勤時間が電車で15分程度であれば、従業員の需要が見込めます。
駅徒歩10分以内 ◎
部屋探しの検索サイトには、駅から徒歩１,５,７,10,15,20分以内という検索条件が設けられています。
あなたならどれを選ぶでしょうか。
ひとけたであれば、感覚的に歩けると感じ、10分以内を選ぶ人が多いです。
比較的観静 〇
首都高、高速道路等の大通りに面しているときには注意が必要です。車等の騒音により避けてしまう人が少なからずいます。
大通りに面していても、高層階であれば音が届かないかもしれません。防音の窓により音が響かないようなっているかもしれません。実際に下見で確認しましょう。
スーパーが近い △
マンションの近くにスーパーがあると、いつでも買い物することができ便利です。
ただ、都心にはコンビニも点在しています。駅徒歩10分以内であれば、駅にはスーパー等があるので、それほど心配する必要はありません。
南向き △
私が住むのであれば、南向きは絶対に譲れない条件です。
しかし、ワンルームマンションを利用する人は、昼間いないことがほとんどです。朝出て、夜帰る生活であれば、太陽をそれほど気にすることはありません。
住みたい物件と投資したい物件は違います。
建物
築年数20年程度 ◎
新築物件は割高なので選びません。
築20年を境にして、家賃が安定するので、その頃に建築されたマンションを選びます。
20年であれば建物自体も比較的きれいで、新耐震基準もクリアしています。
戸数50～100程度 ◎
戸数が少なすぎると、修繕積立金の負担が多くなってしまいます。
逆に、戸数が多すぎると、マンション管理組合が行う合意形成がスムーズにいかない可能性があります。
50～100程度の戸数を一定の目安にするといいでしょう。
2階以上 〇
部屋探しの検索サイトには、2階以上という検索条件が設けられています。
女性は防犯の点から2階以上を選ぶことが多いとされています。
女性が住んでくれるかという目線で物件を選ぶことも必要です。
室内洗濯機置場 〇
室内に洗濯機置場があるマンションがほとんどだと思います。
屋外に洗濯機を置くと、周囲に騒音が響くため、早朝や夜中に使い辛いです。
女性は洗濯している姿を外から見られるのが嫌と感じるかもしれません。
洗濯機も雨やほこりで劣化します。
広さ20㎡以上 △
部屋探しの検索サイトには、専有面積20㎡以上という検索条件が設けられていますが、ワンルーム、1Kを間取りの検索条件として選ぶと、20㎡以上の条件は考慮しなくてよいと考える人もいます。
20㎡以上にそれほどこだわる必要はありませんが、20㎡以上ないと、少し狭いと感じる目安になります。
バス・トイレ別 △
部屋探しの検索サイトには、バス・トイレ別という検索条件が設けられています。
賛否両論あります。
湯船にゆっくりつかりたいのであれば、バス・トイレ別の方がよいでしょう。
シャワーだけで済ませるのであれば、掃除も一度で終わるし、ユニットバスの方がよいかもしれません。
バス・トイレ別にこしたことはありませんが、そこまで、気にする必要はありません。