不動産投資は、他の金融資産の投資にはないメリットがあります。
不動産投資ローンを使った、レバッレジ効果です。
ローンにより家賃収入を得ることができます。ローンの返済計画等、収支のバランスを考える必要はあります。
レバレッジ効果とは
レバレッジ効果とは、てこの原理のことです。
小さい力で、大きな効果をもたらすことをいいます。
不動産投資では、ローンを利用することによって、少ない資金で大きな投資効果を得ることができます。
不動産投資ローンを使ったレバレッジ効果
1,000万円の不動産を現金で購入するとします。利回りが5％であれば、年間50万円の利益がもたらされます。
3,000万円の不動産を、頭金1,000万円、ローン2,000万円で購入するとします。同じ利回りで、年間150万円の利益がもたらされます。
どちらの不動産も、購入時の現金の支出は1,000万円と同じですが、もたらされる利益には3倍の差があります。ローンの金利を考慮しても、2倍以上になります。
これがレバッレジ効果です。少ない頭金で、大きな家賃収入を得ることができます。
頭金を減らして、ローンを増やすと、レバレッジ効果は高まりますが、ローンを返済するということを考えなくてはいけません。
不動産投資ローンを利用することは悪ではない
年収が200～300万円と少ないにも関わらず、不動産販売会社等が、その金額を偽って、金融機関から不正に融資を引き出していた事件がありました。
通常であれば、年収が500万円以上等、ローンを返済できる見込みがなければ、金融機関は貸し出しません。
不動産投資ローンは一部の人が利用できる、ある種の特権のようなものです。
そのためにはローンとうまく向き合うことが必要です。
空室リスクを減らし、収支のバランスを考えることが重要です。
レバレッジ効果をうまく活用するために
空室リスクを減らす
不動産投資ローンの返済原資である家賃収入が途絶えないようにしないといけません。
一番重要なのは立地です。
立地を間違わなければ、空室リスクを減らすことができます。
ワンルーム物件であれば、東京23区で、東京、新宿、渋谷駅等まで電車で近く、駅まで徒歩圏内であると、需要は見込めます。
収支のバランスを考える
頭金
全額現金で払えるのであれば、それに越したことはありません。（レバレッジ効果はありませんが。）
フルローンで購入できる場合もあります。
しかし、最悪の場合を想定し、購入したマンションを売ることによって、ローンを返済できる程度の頭金を入れておくべきでしょう。
月々の返済
ローンの返済期間を短くすればするほど、金利はかかりません。
しかし、収支がマイナスになってしまうと、返済がとどこおってしまいます。
不動産販売会社が提携しているローンを利用すると金利が低くなりますが、収支がマイナスであれば、返済計画を見直します。
収支をプラスにした上で、固定資産税、修繕積立金の上昇等も考慮しておくべきでしょう。
繰上返済により返済期間は後からでも短くすることができます。