土地建物を一括で購入した場合の合理的な按分方法

土地建物を一括で購入した場合の合理的な按分方法 節税

土地建物を一括で購入した場合において、契約書等に消費税の金額の記載がないときは、合理的な按分方法により計算する必要があります。

なぜ按分しないといけないか

消費税の納税(売主・買主)

売主、買主が消費税の課税事業者であればこの問題が生じます。

売主は、建物を譲渡すると、その価格により消費税を納める必要があります。土地の譲渡は非課税です。

一方、買主は、建物を購入すると、その価格による消費税を仕入税額控除(消費税計算上の経費みたいなもの)することができます。

建物価格を売主は低くし、買主は高くすることによって、納める消費税をできるだけ抑えたいと考えます。

減価償却費の計上(買主)

買主が、転売目的ではなく、賃貸目的で所有するのであれば、時間の経過とともに減価償却を行っていきます。

建物価格が高いほど、確定申告で毎年計上する減価償却費の金額を多くすることができます。

更に、建物の価格を建物と建物附属設備の価格で合理的に按分できるのでれば、建物附属設備による減価償却費を計上することができます。

建物附属設備は建物に比べ、減価償却の耐用年数(費用計上する期間)が短いため、節税効果が高まります。

建物と建物附属設備の価格で合理的に按分するには、建築時の工事内計書等が必要になります。

中古のワンルームマンションにおいては、工事内訳書等が受け継がれていないことも多いため、そういった場合には、市区町村に保管されている再建築費評点数表を情報公開請求により閲覧し、この表に基づき建物附属設備を計算することができます。

将来の譲渡利益の発生(買主)

買主にとって、消費税納税や減価償却費計上の観点から、建物価格を高くした方が、メリットを享受することができます。

しかし、将来、売却するのであれば、購入時に建物価格を高くしすぎると、土地価格が低くなり、売却時に土地価格が上昇していれば、大きな譲渡益が発生するので、注意しないといけません。

不動産投資の目的が、キャピタルゲインである譲渡益ではなく、インカムゲインである賃貸収入であれば、そこまで心配しなくてもいいでしょう。

合理的な按分方法

契約書等に記載されている金額

契約書等に消費税の金額が記載されている場合には、消費税率で割り返せば建物価格を計算することができます。

売主には建物価格をどういった基準で計算したかを確認しましょう。

売主も消費税逃れのために極端に建物価格を低くすることはないと思われます。

固定資産税評価額等に基づいて計算していることが多く、そうであれば、合理的であるといえます。

固定資産税評価額

固定資産課税明細書の建物と土地の評価額による按分計算です。

毎年、固定資産税の納税通知書に添付され、届くので、確認できると思います。

取得原価に基づく按分

工事内訳書等から取得した時の価格がわかっていれば、その価格で按分することもできます。

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