【実際にやってみた!】再建築費評点数計算書により、中古ワンルームマンションの建物附属設備を計上し、節税

【実際にやってみた!】再建築費評点数計算書により、中古ワンルームマンションの建物附属設備を計上し、節税 節税

中古ワンルームマンションを購入するとき、土地と建物の価格はたいていの場合わかります。契約書に消費税が記載されているのであれば、割り返すことによって建物の価格が算出されます。

建物附属設備はどうでしょうか。

契約書からではわかりません。

建築した時の見積書等があれば、把握することができますが、中古で購入する場合には、建築時の書類がないことも多いです。

そこで、市区町村(東京23区は管轄の都税事務所)が保有している再建築費評点数計算書を取得することによって、建物附属設備を計上することができます。

建物の固定資産税を計算するための再建築費評点数計算書により按分して建物附属設備の金額を算出します。

建物附属設備を計上するとなぜ節税になるか

マンションの耐用年数は、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造で47年です。

一方、電気設備、衛生設備、空調設備等の建物附属設備の耐用年数は、15年です。

建物は減価償却費として費用化されるのに47年もかかり、建物附属設備は15年と短くなります。

47年間で考えると、費用化される金額は同じですが、早めに計上した方が、一般的には節税と考えられています。

節税することによって税金が少なくなります。今ある100万円と、将来の100万円であれば、今ある100万円の方が時間的価値で考えると、得であると考えるからです。

特に、減価償却費の計上は現金支出を伴わない費用化ですので、手元にキャッシュが残ります。

可能な限り早めに計上し、節税を図りたいところです。

建物附属設備の金額を把握するには、再建築費評点数計算書を取得する!

再建築費評点数計算書はご存じでしょうか。

建物の固定資産税を計算するために、建築時に市区町村(東京23区は管轄の都税事務所)の担当者が作成するものです。

再建築費評点数計算書には、主体構造部、基礎工事、骨組、仕上げ、建具、設備ごとに評点数を設けられており、積算して、固定資産税が計算されます。

再建築費評点数計算書を取得するには、以下の3通りの方法があります。

  1. 固定資産税の通知に対して不服申し立てを行う。
  2. 個人情報の情報開示請求を行う。
  3. 窓口の担当者にお願いする。

1はハードルが高いと思います。課税された金額に納得がいっていないことが理由とされるからです。

3の窓口の担当者にいきなり電話しても、断られる可能性があります。

私は、とりあえず郵便で2の情報公開請求書を提出しました。免許証、登記の写しを併せて、建物附属設備を計算したいので、再建築費評点数計算書が欲しい旨を書いて郵送しました。

その後、窓口の担当者から、情報公開請求を提出して通知するまでもなく、窓口で再建築費評点数計算書をお渡ししますと連絡がきたため、後日窓口に取りに行きました。

結果的に、3の方法により取得することができました。

2の方法で情報公開請求書を提出することによって相手も身構えるため、有効であったと少なからず感じました。

再建築費評点数計算書に基づく具体的な計算方法

評点数を建物と建物附属設備に分ける

建物が154,823,103(223,086,172-68,263,089)と建物附属設備が68,263,069です。

未償却残高とその按分割合を計算

新築は①の割合で按分することができます。中古は劣化を加味し、減価償却が済んでいない金額を計算する必要があります。

建物の耐用年数47年の償却率は0.022、建物附属設備の耐用年数15年の償却率は0.067です。

5年経過しているとします。

建物の未償却残高が137,792,562(=154,823,103-154,823,103×0.022×5)、建物附属設備の未償却残高が45,394,941(=68,263,069-68,263,069×0.067×5)になります。

未償却残高の合計は183,187,503になり、建物と建物附属設備の割合は75:25になります。

契約書上の建物の価格が1,000万円だとすると、建物の計上金額が750万円、建物附属設備の計上金額が250万円になります。

節税効果はどのくらい?

建物の計上金額が1,000万円だとすると、1,000万円が43(47-5+5×20%)年、償却率0.024で償却されるため、毎年24万円の減価償却費が計上されます。

建物の計上金額が750万円だとすると、建物の減価償却費は18万円になります。

建物附属設備の計上金額が250万円になるため、250万円が11年(15-5+5×20%)年、償却率0.091で償却されるため、毎年23万円の減価償却費が計上されます。

建物と建物附属設備の減価償却費の合計額は41万円で、毎年17万円も減価償却費を多く計上することができます。

建物附属設備の耐用年数である11年間に渡って、毎年17万円多く減価償却費を計上することができるため、総額で187万円の節税効果があります。

契約書上の建物の価格がもっと大きいと、更にその効果が上がります。

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