不動産投資で金売買の消費税還付スキームを使う余地

不動産投資で金売買の消費税還付スキームを使う余地 不動産税務・節税

居住用に賃貸する建物の仕入の消費税は、売上の消費税から差し引くことはできません。

しかし、金地金の売買取引を行い、課税売上割合を95%以上にすることによって、売上の消費税から差し引き、還付を受けることができます。これが金売買の消費税還付スキームです。

裁判によりがこのスキームが否定されたと思っている方がいますが、そうではありません。令和2年税制改正によりこのスキームが封じ込まれました。

ただ、1,000万円未満の建物は対象外であり、ワンルーム物件等の建物の中には該当しないものもあります。

このスキームを使うには、金地金の売買取引を行うための、ある程度の資金が必要があり、手数料やスプレッド(業者の利益)のコストも考慮する必要があります。

金売買の消費税還付スキームとは

消費税の申告・納税額は、売上の消費税から仕入・経費の消費税を差し引いた金額です。

仕入・経費の消費税が多ければ還付されます。

売上や仕入・経費の中には、消費税がかからない取引があります。

消費税がかからない売上(非課税売上)に対応する仕入・経費の消費税を差し引くことはできません。

消費税がかかる売上(課税売上)に対応する仕入・経費の消費税を差し引くことができます。

居住用の家賃収入は非課税売上です。社会性策定な配慮から非課税とされています。

ただ、課税売上割合(課税売上/課税売上+非課税売上)が95%以上ですと、非課税売上が少額なので、事務簡素化の観点から、非課税売上に対応する仕入の消費税を含めて、全ての仕入・経費の消費税を差し引くことができます。

そこで、消費税がかかる取引として、多額の取引金額を生じさせることのできる金地金の売買取引が出てきます。

金地金の売却により意図的に課税売上を計上し、課税売上割合を95%以上にすることで、非課税売上に対応する居住用に賃貸する建物の仕入の消費税を差し引くことができます。これが、金売買の消費税還付スキームです。

その後、差し引いた年を含めた3年間の平均課税売上割合を約50%以上にしなければ、還付されたお金を戻す調整をしないといけません。

令和2年税制改正で金売買の消費税還付スキームの全てが封じ込まれたわけではない

令和2年税制改正で、令和2年10月1日以後に購入する、居住用に賃貸する建物の仕入の消費税を差し引くことができなくなりましたが、1,000万円未満の建物は対象となっていません。

裁判で金売買の消費税還付スキームは否定されていない

金売買の消費税還付スキームの内容を記載されている税理士のホームページをみると、中には裁判によりこのスキームが否定されたと認識されている方がいますが、それは違います。

この裁判は、消費税の仕入れを行った日が契約日でもよいか否かを争ったものです。金売買の消費税還付の是非を争ったわけではありません。

この裁判で、納税者側からの求めに応じ、意見書を裁判所に提出した税理士もはっきりとこう言っています。

消費税還付スキームを実行して消費税の還付を受けたものに対して国税当局が還付を否認して争いとなったものではありましたが、消費税還付スキームの是非が争いとなったわけではありません。

日本税制研究所 代表理事 税理士 朝長 英樹

それに、税制改正をしたということは、改正前の法令では、金売買の消費税還付が合法的に行われており、税務当局としてふせげなかったからではないでしょうか。

ワンルーム物件には規制の対象外のものもある

改正後の法令を確認すると、仕入の消費税として差し引くことができない、居住用に賃貸する建物は、高額特定資産等に該当するものになっています。

高額特定資産とは、1,000万円以上の資産です。

ワンルーム物件の建物等の中には、1,000万円未満の建物もあります。

今後は、建物と土地の区分がますます重要になってきます。

建物の価格の配分を増やすと減価償却費を多く計上できますが、1,000万円以上になると、金地金の消費税還付スキームが使えなくなります。

私が金売買の消費税還付スキームを使わない理由

私は、今年の7月末にワンルーム物件を購入しているため、金売買の消費税還付スキームを使うことができます。

しかし、金地金の売買取引を行うためには資金を用意するのに手間がかかることや国税専門官としてのモラルがあるため、このスキームを使いません。

金地金の売買取引には資金が必要

課税売上割合を95%以上にするためには、家賃収入を全体の5%未満にする必要があります。

家賃収入が月額10万円で、7月末にワンルーム物件を購入しているので、年間で50万円(10万円×5か月)になります。

50万円を5%にするには、約950万円(50万円÷5%-50万円)の売買取引が必要になります。

3年間の平均課税売上割合を約50%以上にする必要もあります。

2,3年目を同じ課税売上割合にすると、課税売上割合を約30%((95%+30%+30%)÷3≒51.6%)以上、家賃収入を全体の70%未満にする必要があります。

2,3年目は家賃収入が120万円になります。

120万円を70%にするには、約51万円(120万円÷70%-120万円)の売買取引が必要になります。

手数料、スプレッド(業者の利益)がかかる

田中貴金属で100,200,300グラムの取引で売買手数料が片道16,500円になります。

現在1グラム約7,000円ですので、300グラムで売買取引を行う場合には、210万円(300グラム×7,000円)の資金が必要になります。

1,000万円の売買取引を行うには5回取引をする必要があり、手数料が165,000円(16,500円×5回×売買2回)かかります。

500グラムの取引で売買手数料が無料になりますが、350万円の資金が必要になります。売買手数料を無料としている会社もあります。

価格が上がるのであればよいですが、瞬時に売り買いを行う場合には、売りと買いのスプレッド(業者の利益)が発生します。

田中貴金属でスプレッドが1グラム約100円ですので、15万円(100円×300グラム×5回)になります。

手数料、スプレッドのコストと消費税の還付金額の比較によって、金売買の消費税還付スキームを使うかを考える必要があります。

それでも少ない資金で消費税還付スキームを使うには

個人事業者であれば12月の年末に購入します。

会社であれば決算期末に購入します。または、購入した月に決算期変更を行います。

家賃収入は1か月分10万円と少なくなり、金地金の売買取引に必要な資金や手数料、スプレッドのコストも少なくて済みます。

国税専門官としてのモラル

現在私は国税専門官として働いており、税務職員としてのモラルがあります。

法律の範囲内で行う還付請求は納税者の権利であると思う反面、金地金の売買取引に経済合理性を感じません。

税理士になって自ら申告する際には、この請求を当然の権利と思うかもしれません。

※金売買の消費税還付スキームを推奨しているわけではありません。このスキームを通して、税制の中で、起こっている現状を知って欲しいと思い、書いています。このスキームを使う場合には、ご自身の判断、責任で行ってください。

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