不動産投資の収支計算の重要性-減価償却は費用計上でき、お金も貯めてくれる優れもの-

不動産投資の収支計算の重要性-減価償却は費用計上でき、お金も貯めてくれる優れもの- 不動産投資

不動産投資のメリットは、何よりローンを使って資産運用ができることです。
自己資金を少なくして、レバレッジを効かせた投資が可能です。

家賃収入が年間100万円入ってくる物件を2,000万円で購入したとします。
全額自己資金で購入すると、投資効率は5%(=100万円/2,000万円)です。
ローンを1,500万円くんだ場合には、自己資金が500万円で済むので、投資効率は20%(=100万円/500万円)に上がります。

これがレバレッジ効果です。

不動産投資はローンを使って、投資効率を上げるとともに、収支計算により手元に残るお金を把握することが重要です。
不動産投資には収支計算の予測がある程度可能といったメリットもあります。

※画像は税理士試験の計算で使ってた私の電卓(通称TAC電卓)です。

減価償却費は現金支出を伴わない費用

不動産投資の収支計算を考える上で、減価償却費が収支計算に与える影響を理解することが必要です。
税理士試験の財務諸表論において、減価償却は「投下資本の回収」という効果があると習いました。
投下資本の回収とはどういうことでしょうか。

冒頭の例で、物件2,000万円のうち建物が1,000万円で、耐用年数が40年だとします。
毎年25万円(=1,000万円/40年)の減価償却費を計上することができます。
家賃収入が年間100万円ですので、利益は減価償却費を差し引いた75万円になりますが、手元にはお金が100万円残ります。

これは、建物購入代金を既に支払っており、建物の減価償却費を計上するときには、お金を払わないで済むからです。
投下資本である建物1,000万円の資金を毎年25万円、回収していることになります。

減価償却は費用として計上でき、お金も貯めてくれる優れものです。

不動産投資は収支計算を重視すべき

不動産投資では損益計算より収支計算が重要です。
ローンの返済と減価償却が損益計算と収支計算のズレを生じさせます。
ローンの返済は損益計算の費用になりませんが、収支計算の支出には含める必要があります。
一方、さきほどの減価償却費は損益計算の費用になり、収支計算の収入にも含める必要があります。

ローンを元利均等返済で返済すると、経過するにつれて元本の返済額が大きくなってきます。
元本の返済総額が減価償却費の累計額を上回ることをデットクロスと呼び、その後は資金繰りが悪くなるといわれています。
そうならないためにも、元本の返済額から減価償却費を差し引いた金額以上のお金を残しておく必要があります。

不動産投資の収支計算は予測可能

資産価値のある物件を購入することで、収入の予測が可能となります。

コロナ禍であっても、若年層(15~29歳)は東京に転入してきています。
東京の一人世帯の割合は増えているため、ワンルームマンションに需要があります。
資産価値のある東京のワンルームマンションは、空室が生じず、家賃収入が入ってきます。
家賃収入の金額も大きく変動しません。

一方、支払いはローンの返済、管理費・修繕積立金の支払が主であるため、支出の予測も可能となります。

ローンの返済期間は決まっており、今後利率が変動する場合もありますが、利息の金額もある程度把握することができます。
元利均等返済であれば、毎月の返済金額は変わりません。

築年数が古いと、戸数も影響してきますが、修繕積立金が上がることがあります。
修繕積立金が急激に上がらないためにも、購入するときに、既に積み立てられた金額を確認し、十分な資金があるかどうかを判断します。

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