【コスト・セグリゲーション】中古不動産の建物と建物附属設備を区分する方法

【コスト・セグリゲーション】中古不動産の建物と建物附属設備を区分する方法 節税

アメリカでは、中古不動産を購入すると、耐用年数を経過してても、建物、建物附属設備、動産に区分して計上します。
これをコスト・セグリゲーションといい、内国歳入庁(日本の国税庁)が認めています。

日本では、裁判所の判断からすると、建物附属設備の耐用年数を経過した中古不動産を購入しても、減価償却による損耗を考慮しないといけないため、建物附属設備を計上できません。

その判断に対する反論と、それでも建物附属設備などを計上する方法について、書いています。

建物附属設備の耐用年数を経過していない中古不動産を購入したときは、節税を当然の権利として、建物附属設備を計上してください。

建物と建物附属設備に区分する理由

節税のためです。

建物附属設備の耐用年数は、建物より短くなっています。
コンクリート造のマンションは47年ですが、電気設備、給排水・衛星設備、ガス設備は15年、エレベーターは17年です。

耐用年数で償却するため、建物附属設備の減価償却費の金額は大きくなります。

全ての期間をとおした減価償却費の合計金額は同じですが、早期に多額の減価償却費を計上することができます。
将来計上してお金を1万円もらえるよりも、節税により、今計上して1万円受け取った方が、時間的な価値が高いという考え方です。

建物と建物附属設備にむしろ区分しないといけない

減価償却費は、建物、建物附属設備などの減価償却資産の種類の区分ごとに計算すると、所得税法、法人税法に書かれています。

更に、通達(税務職員が仕事をする上で守るもの)にも、コンクリート造のマンションの建物附属設備は、建物と区分して、耐用年数を適用すると書かれています。

建物と建物附属設備に区分することが「できる」ではなく、むしろ区分しないといけないことになっています。

建物と建物附属設備に区分する方法

建物附属設備の割合は約30%であるため、30%で建物附属設備を計上している人もいますが、適切とは言えません。

判例などを読むと、以下のいずれかの金額、割合により、建物と建物附属設備に区分することになります。

  1. 売買契約書に記載された金額
  2. 工事請負契約書に記載された工事費の割合
  3. 固定資産税評価額の再建築費評点数表に記載された再建築評点数の割合
  4. 同業他社の物件から見積もった割合

1から順に優先して適用されます。
2の工事費、3の再建築評点数は、建築時の数字であるため、損耗を考慮し、経過年数で減価償却した後の数字を使います。

通常、売買契約書には、消費税が記載されており、割り返すことによって、建物の売買価格がわかります。

それとは別に、建物附属設備の売買価格を売買契約書に記載するということは、金額の根拠が必要であるため、売主からの協力がないと1の契約書の金額を使うのは無理です。

建築時に作成された工事請負契約書は、中古不動産の売買に必要ありません。
工事請負契約書は残っていないことも多く、2の工事費の割合で按分するのも難しいです。

都税事務所、市役所から建築費評点数表を取得する必要がありますが、3の再建築評点数の割合により按分する方法は、他の方法に比べると、比較的手軽にできます。

4の同業他社の物件を調査し、見積もった割合を使うには、労力が必要で、コストもかかります。

耐用年数経過後の建物附属設備を計上できないことへの反論

裁判所の判断の矛盾

裁判所は、損耗を考慮する必要があるため、減価償却費を計算し、未償却残高の割合で按分すると判断しています。

建物附属設備の耐用年数、15、17年を経過している中古不動産では、建物附属設備を計上することができないことになります。
全額が建物に計上されます。

裁判所の判断によると、建物の耐用年数、47年を経過している中古不動産を購入した場合には、建物を計上することができません

しかし、当然そうとはならず、購入代価を支払っている限り、建物を計上する必要があります。
さきほどと矛盾します。

固定資産税の評価の考え方

固定資産税の建物の評価では、建物と建物附属設備をあわせた再建築評点数(建築材料などを点数として積み上げたもの)に減点補正率(償却率みたいなもの)をかけて、損耗を認識します。

建物と建物附属設備といった部分ではなく、建物全体の平均として、性能の劣化をとらえています。

固定資産税の評価の考え方によると、損耗の割合は一定であり、結果として、建築時の工事費、再建築費評点数の割合で、建物と建物附属設備に区分します。

建物附属設備を含めた建物全体を使用できる状況で購入しているのであれば、全体として損耗を認識する考え方もあります。

耐用年数経過後の建物附属設備などを計上する方法

反論を申し上げましたが、損耗は減価償却により認識するというのが裁判所の判断であり、それに従って、建物附属設備を計上すべきです。

それでも、耐用年数を経過している建物附属設備を計上する方法があります。

修繕工事の中から建物附属設備を計上

マンション管理組合から、工事年月日、内容、金額が記載された修繕工事一覧を取得します。
その中から、付加価値をつけているような建物附属設備の工事を拾います。

共有部分の工事であるため、持分割合をかけて、自分の負担分を計算します。
損耗を考慮し、経過年数で減価償却した後の金額を使います。

また、売主が、キッチン、お風呂、トイレなどを新たに設置した上で、不動産を販売することもあります。
この場合には、売主に工事明細書の写しを依頼し、明細書の金額で建物附属設備を計上します。

不動産鑑定士に建物附属設備の評価を依頼

少なくても十数万という費用がかかります。

いずれ減価償却費として計上できます。
また、売却するのであれば、減価償却してない分だけ、譲渡原価が大きくなります。
そうであれば、わざわざお金を払ってまで、鑑定評価を依頼したくないと思われるかもしれません。

節税の効果と比較して、節税効果が高ければ、鑑定評価を依頼しましょう。

現物確認により動産を計上

アメリカにはコスト・セグリゲーションを専門に行う会社があります。
その会社の調査によると、動産の割合が高く、20%近くを占める不動産もあります。

不動産投資では、借主が住んでいる状態で引き継がれることが多く、内見することは難しいかもしれません。
それでも、タイミングがあえば、内見はしておくべきです。

例えば、エアコンが新しく、ほとんど使われてない場合や、型番を確認し、最近設置されたものである場合には、型番から金額を調べて、動産を計上することができるかもしれません。

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