誤りやすい!不動産所得の家賃収入の計上時期

誤りやすい!不動産所得の家賃収入の計上時期 節税

個人は、原則として、来年の1月分の家賃も今年の収入に計上する必要があります。

ただし、帳簿書類を作成し、前受収益で経理することによって、来年の1月分の家賃を来年の収入として先送りすることができます。
今年の12月分までの家賃の計上で済みます。

不動産を購入した最初の年は、初期費用がかかるため、不動産所得はマイナスになり、給与所得と損益通算することができ、税金が還付されます。

1か月分だけですが、家賃収入を先送りすることで、税金の還付金額を増やす節税につながります。

不動産所得の家賃収入の計上時期(個人)

個人の家賃収入の計上時期については、所得税法基本通達に書かれています。
(通達は税務職員が事務を行う上で守るものです。)

(不動産所得の総収入金額の収入すべき時期)

36-5 不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、別段の定めのある場合を除き、それぞれ次に掲げる日によるものとする。

(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日(請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日)

通常、賃貸借契約を結ぶため、契約書に記載された支払日に収入を計上します。

慣習として、翌月分の家賃を当月末に支払うことになっており、契約もそのようになっていると思います。

個人は、来年の1月分の家賃も今年の収入に計上する必要があります。

管理会社を通した、不動産所得の家賃収入の計上時期(個人)

管理会社を通して支払いを受けている場合は、管理契約に記載された支払日になるのでしょうか。

管理会社が入っている場合でも、賃貸借契約書の貸主が家賃を支払う日になります。
管理会社は貸主と借主の間に入って、家賃の振込みを媒介しているにすぎません。

管理会社からの家賃の振込日で収入を計上している誤りが多いので注意してください。

仕訳は以下のとおりです。
12月末 未収入金/家賃収入
1月(管理会社からの振込日) 預金/未収入金

法人の家賃収入の計上時期

法人の家賃収入の計上時期については、法人税法基本通達に書かれています。

(賃貸借契約に基づく使用料等の帰属の時期)

2-1-29 資産の賃貸借は、履行義務が一定の期間にわたり充足されるものに該当し、その収益の額は2-1-21の2の事業年度の益金の額に算入する。ただし、資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等の額(前受けに係る額を除く。)について、当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日において収益計上を行っている場合には、その支払を受けるべき日は、その資産の賃貸借に係る役務の提供の日に近接する日に該当するものとして、法第22条の2第2項《収益の額》の規定を適用する。

ただし以下で、家賃の支払日に収入を計上するのではと思われるかもしれませんが、翌月分の家賃を当月末までに前受で受け取るため、括弧書きで除かれ、ただし以下には該当してきません。

(履行義務が一定の期間にわたり充足されるものに係る収益の帰属の時期)

2-1-21の2 役務の提供のうちその履行義務が一定の期間にわたり充足されるもの(以下2-1-30までにおいて「履行義務が一定の期間にわたり充足されるもの」という。)については、その履行に着手した日から引渡し等の日(物の引渡しを要する取引にあってはその目的物の全部を完成して相手方に引き渡した日をいい、物の引渡しを要しない取引にあってはその約した役務の全部を完了した日をいう。以下2-1-21の7までにおいて同じ。)までの期間において履行義務が充足されていくそれぞれの日が法第22条の2第1項《収益の額》に規定する役務の提供の日に該当し、その収益の額は、その履行義務が充足されていくそれぞれの日の属する事業年度の益金の額に算入されることに留意する。

資産の賃貸借は、履行義務が充足されていくそれぞれ日の属する事業年度の売上に計上します。

法人は、賃貸期間において日々、履行義務が充足されていくため、1月分の家賃は来年の収入に計上することになります。

つまり、個人と法人とでは、家賃収入の計上時期が1月ずれることになります。

不動産所得の家賃収入の計上時期を1か月遅らせる方法(個人)

少し古いですが、昭和48年に「不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額の計上時期について」という個別通達が出されています。

(不動産等の貸付けが事業として行なわれている場合)

1 所得税法第26条第1項に規定する不動産等の賃貸料にかかる収入金額は、所得税基本通達36-5《不動産所得の総収入金額の収入すべき時期》により、原則としてその貸付けにかかる契約に定められている賃貸料の支払日の属する年分の総収入金額に算入するのであるが、その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっている場合で、次のいずれにも該当するときは、その賃貸料にかかる貸付期間の経過に応じ、その年中の貸付期間に対応する部分の賃貸料の額をその年分の不動産所得の総収入金額に算入すべき金額とすることができる。

(1) 不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること。

(2) その者の不動産等の賃貸料にかかる収入金額の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益および未収収益の経理が行なわれていること

(3) その者の1年をこえる期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること。

(不動産等の貸付けが事業として行なわれていない場合)

2 その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっていない場合であつても、上記1の(1)に該当し、かつ、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額の全部について上記1の(2)に該当するときは、所得税法第67条の2の規定の適用を受ける場合を除き、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額については、上記1の取扱いによることができる。

帳簿種類を作成し、前受収益で経理することで、来年の1月分の家賃を今年の収入に計上しなくてよいことになっています。

前受収益で経理する理由は、本来は昨年の収入に計上すべきものを、振替仕訳をすることで今年の収入に忘れずに計上すためです。

仕訳は以下のとおりです。
12月末 預金/前受収益
1月末 前受収益/家賃収入

管理会社を利用している場合の仕訳は以下のとおりです。
12月末 未収入金/前受収益
1月(管理会社からの振込日) 預金/未収入金
1月末 前受収益/家賃収入

この前受収益の経理により、家賃収入を1か月遅らせて計上することができます。

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