【初心者でもわかる!】不動産投資で相続税はどのくらい減るか?

【初心者でもわかる!】不動産投資で相続税はどのくらい減るか? 不動産税務・節税

不動産投資を行うと、相続税の節税につながると言われていますが、実際どのくらい節税になるのでしょうか。

土地の相続税評価は時価の約6割、建物は約4割になります。

現金10億円を相続する場合、不動産投資を行い、不動産10億円を相続する場合で、相続税がどのくらい違うかを試算してみました。

土地の相続税評価

相続税の計算に当たって、土地は路線価に面積をかけた金額で評価します。路線価は、国税庁のホームページで確認することができます。
路線価は公示価格(時価)の80%を目途に評価することが決められています。

不動産投資により貸付けを行うと、更に、「借地権割合×借家権割合」を差し引くことができます。
簡単にいうと、貸している土地のうち、他の人が借りて住んでいる部分は評価として下げるということです。

土地を貸すと、土地の権利は借地権と底地権にわかれます。
・土地を借りる人がもつ権利(借地権)
・土地を所有している人がもつ権利(底地権)

土地を貸すと、所有している人はなかなか返してもらえず、土地を使うことができないので、借りている人から借地権の対価として権利金を受け取ります。

土地の権利に占める借地権の割合は、路線価に載っており、60%、70%が多くなっています。ここでは70%として計算します。

借家権は建物を借りる権利です。借家権割合は30%と決められています。

「借地権割合×借家権割合」は21%(=70%×30%)となり、79%(=1-70%×30%)で評価することができます。
路線価の評価とあわせると、63%(=80%×79%)まで評価を下げることができます。
(借地権割合を60%で計算すると65%になります。)

まとめると、

  • 現金で土地を購入し、不動産投資により貸付けを行うと、約6割まで評価を下げることができる。
  • 不動産投資による土地の相続税評価の減少効果:80%×(1-借地権割合×30%)

建物の相続税評価

相続税の計算に当たって、建物は固定資産税評価額で評価します。
固定資産税評価額は、建築価格の約50~70%となっています。ここでは60%として計算します。

不動産投資により貸付けを行うと、更に、借家権割合である30%を差し引き、70%で評価することができます。他の人が借りて住んでいる30%は評価として下げるということです。

固定資産税評価の評価とあわせると、42%(=60%×70%)まで評価を下げることができます。
(固定資産税評価額を建築価格の50%で計算すると35%、70%で計算すると49%になります。)

まとめると、

  • 現金で建物を購入し、不動産投資により貸付けを行うと、約4割まで評価を下げることができる。
  • 不動産投資による建物の相続税評価の減少効果:約50~70%×70%

現金10億円を相続すると、相続税はいくらかかる?

現金10億円を、妻、子供2人が相続したとします。

基礎控除額として4,800万円(=3,000万円+(600万円×3人))を控除することができます。
基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

残った9億5,200万円を法定相続持分にわけて、相続税を計算します。妻、子供2人ですと、法定相続持分の割合は妻が1/2、子供1/4(=1/2×1/2)になります。
妻 9億5,200万円×1/2=4億7,600万円
子 9億5,200万円×1/4=2億3,800万円

税率表に基づき計算すると、相続税は3億5,620万円(=1億9,600万円+8,010万円+8,010万円)になります。
妻 4億7,600万円×50%-4,200万円=1億9,600万円
子 2億3,800万円×45%-2,700万円=8,010万円

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円
国税庁「相続税の税率」

現金10億円を相続すると、約3.5億円(35%)の相続税を納める必要がある。

不動産投資を行い、不動産10億円を相続すると、相続税はいくらかかる?

現金10億円で土地5億円、建物5億円を購入し、不動産投資を行います。その不動産を妻、子供2人が相続したとします。

上記のとおり、土地の相続税評価は時価の約6割、建物は約4割になるので、不動産の相続税評価は5億円になります。
土地 5億円×6割=3億円
建物 5億円×4割=2億円

基礎控除額は先ほど同様、4,800万円になり、残った4億5,200万円で相続税を計算します。

法定相続持分の割合はさきほど同様、妻が1/2、子供1/4になります。
妻 4億5,200万円×1/2=2億2,600万円
子 4億5,200万円×1/4=1億1,300万円

税率表に基づき計算すると、相続税は1億3,110万円(=7,470万円+2,820万円+2,820万円)になります。
妻 2億2,600万円×45%-2,700万円=7,470万円
子 1億1,300万円×40%-1,700万円=2,820万円

不動産投資ローンがあると、評価額から差し引くことができ、更に、相続税を減らすことができます。

不動産投資を行い、不動産10億円を相続すると、相続税は約1.3億円(13%)になり、現金でもっているよりも約2.2億円(22%減)減る。

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