マイホームは持家、賃貸どちらがいいか?支払うお金から検討してみた

マイホームは持家、賃貸どちらがいいか?支払うお金から検討してみた 節税

マイホームを持家にする場合

持家のメリット

  • 戸建てに住めば、ある程度うるさくしても隣人を気にする必要がない。
  • 住宅借入金控除の適用を受けることができる。
  • 持家という不動産が自分の所有物になる。

令和3年の住宅借入金控除の金額は、ローン残高に1%をかけた金額です。
今は低金利で、住宅ローンの変動金利が0.5%程度です。
差額である0.5%が手元に入ってくるため、ローンをくんで住宅を購入した方が得です。

住宅借入金控除の限度額は40万円で、毎年20万円(=40万円×0.5%)をローンの返済などに使うことができます。
10年間にわたって適用が受けられるため、金利が変わらなければ、総額200万円になります。

住宅借入金控除の適用が受けられなくなったら、売ってもいいでしょう。
所有期間が5年を超えると、譲渡所得の税率は40%から20%に変わり、軽減されます。

マイホームを売って、譲渡益がでれば、一定の要件を満たすと、3,000万円の特別控除、10年超保有で軽減税率、買替特例の適用を受けることもできます。

住宅借入金控除の適用を受けたとしても、自ら返済する必要がありますが、利息を越える分は、他人資本であるローンから自己資本にふりかわっていきます
本当の意味で自分の資産になります。

住宅借入金控除の限度額は40万円のローン残高は4,000万円になります。
4,000万円を金利0.5%、35年で借りて、元利均等で返済すると、金利を含めた返済額は毎年約120万円になります。
利息支払総額は361万円で、単純に返済期間でわると、毎年約10万円が利息です。

毎年約80万円(=120万円-40万円)は自らの給与などで支払う必要がありますが、約110万円(=120万円-10万円)のローンを返済していることになります。

金利が上昇するリスクには注意しなくてはいけません。

持家のデメリット

  • 多額の購入資金を用意しなければいけない。住宅ローンをくんでも、10~20%の頭金は必要になってくる。
  • ローンをくむと、毎月ローンを返済し、利息を支払う必要がある。
  • 固定資産税、都市計画税がかかる。
  • 自ら修繕をしないといけない。

マイホームを賃貸にする場合

賃貸のメリット

  • 転々とマイホームをかえることができ、その時々で住みたい家を選べる。
  • 社宅であれば、自己負担1割程度で住むことができる。社宅を賃貸すると、家賃の9割が法人の経費になる。
  • 不動産投資で貸付収入があれば、そこから家賃を支払うことによって、自己資金が不要。

社員自らが負担する金額は以下のとおりで、徴収しなければ、社員に対する給与として課税されます。
法人が所有する住宅、他から賃貸する住宅、どちらも同じになります。
小規模といっても、床面積が132㎡もあります。

種類建物床面積自己負担金額
基本(建物の固定資産税課税標準額×10%(木造12%)
+土地の固定資産税課税標準額×6%)÷12
小規模住宅132㎡、木造99㎡以下建物の固定資産税課税標準額×0.2%×(建物の床面積÷3.3㎡)
+土地の固定資産税課税標準額×0.22%
豪華役員社宅240㎡超通常の使用料

私が日本橋に購入した不動産投資を行っている区分マンションで計算してみました。
家賃に占める自己負担の割合を計算すると、基本で約35%、小規模で約10%になります。
他の不動産であっても、小規模であれば自己負担は1割程度と、負担があってないようなものです。

法人が社宅を賃貸すると、家賃の9割を法人の経費にすることができ、節税につながります。
不動産投資を行って、貸付収入があれば、そこから家賃を支払うことによって、自ら負担する必要がありません。

賃貸のデメリット

  • 毎月家賃を支払う必要があり、キャッシュ・アウトが生じる。
  • 管理費、修繕積立金がかかる。

【結論】マイホームを持家、賃貸どちらにしても必要なお金は同じだが、不動産投資ローンの融資枠を考えると賃貸の方がよい

4,000万円の区分マンションを全額住宅ローンで購入して住むとします。

上記のとおり、金利0.5%、35年で借りて、元利均等で返済すると、毎年約120万円を支払う必要があります。当初10年は住宅借入金控除の適用を受けて、約80万円になります。
これに、管理費、修繕費が毎月2,3万円、更に、固定資産税がかかるので、毎年約40万円上乗せされて160万円になります。

法人が不動産投資を行って、貸付収入がある場合には、役員報酬を支払った上で、住宅ローンを返済することができます。
役員報酬は経費になるので、法人税率15%または23.2%分が節税になります。給与所得控除を受けられますが、個人税率分の所得税がかかってくるので、税金が増える場合もあります。

4,000万円の区分マンションに賃貸で住むとします。

家賃収入の表面利回りが5%だとすると、毎年200万円を家賃として支払うことになります。ローンの返済に比べて、40万円も多く支払う必要があります。
法人が社宅として家賃を支払えば、法人税率15%または23.2%分が節税になり、実質的な支払額は差し引いた約150または170万円になり、ローンの返済と変わりません。

結論としては、自宅を購入してローンで返済しても、賃貸で家賃を支払っても、毎年のキャッシュへの影響はそれほど変わりません

10年住んで住宅借入金控除の適用を受けて、売却してもいいですが、不動産投資ローンの融資枠に影響がでてきます。
不動産投資ローンをくんで、年利5%で貸付収入を増やすことの方が大切ですので、賃貸の方がいいかもしれません。

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