不動産投資におけるデットクロスの注意点と対策

不動産投資におけるデットクロスの注意点と対策 不動産投資

デットクロスだからよくないという人が多いですが、それは違います。

デットクロスの状態でも、最終的に十分なお金が残っていればよいのでよいのです。

不動産投資におけるデットクロスとは何か?

デットクロス(Debt Cross)とは、株式投資用語であるデッドクロス(Dead Cross)をもじったものです。

デッドクロスは、短期の移動平均線が、長期の移動平均線を上から下に抜く状態をいいます。
株価が下落に転じ、売り時を示すサインです。

デットクロスは、「借入金の返済額>減価償却費の金額」の状態をいいます。
資金繰りが悪くなると言われています。

建物などの減価償却資産は、購入するときにお金を払って、その後、何年かにわたって、減価償却費を計上していきます。
減価償却費を計上しても、お金が出ていかないので、その分の家賃収入のお金が貯まります。

減価償却費借入金返済
費用計上×
現金支出×

借入金の返済はお金が出ていきます。

利息をあわせた一定の金額を返済していると、時間がたつにつれて、元金の返済額が大きくなってきます。
借入金の返済額が減価償却費の金額を上回り、お金がたくさん出ていってしまうのです。

デットクロスよりも、重要なのはキャッシュ!

借入金の返済は、決算書の損益に影響しませんが、お金が出ていきます。
利益がでているのに、資金繰りが悪くなり、倒産することがあります。黒字倒産と呼ばれます。

借入金の返済額と減価償却費の金額との関係だけをもって、デットクロスはよくないと言う人が多く、それは違います。
デットクロスの状態でも、利益が多く計上され、キャッシュが十分に残れば、問題ないわけです。

キャッシュ=利益+減価償却費-借入金返済

借入金の返済額が減価償却費の金額を上回ったとしても、最終的にキャッシュを残すことが大切なのです。

冒頭の画像は、私が実際に購入した区分マンションのデットクロスを計算してみました。
10年でデットクロスのポイントがきますが、最大でも15,000円(=35,000円-20,000円)のキャッシュが残っていれば、マイナスになりません。

デットクロスを含めたキャッシュの計算

先ほどの算式で、キャッシュがどのくらい残るか計算してみてください。

区分マンションの場合の毎月の利益は以下のとおり計算できます。

毎月の利益=家賃収入-管理費・修繕積立金-管理委託費-支払利息

そして、年間の利益を計算します。

年間の利益=毎月の利益×12月-固定資産税-減価償却費

年間の利益に税率をかけて、不動産所得に係る税金を計算し、キャッシュを求めます。

キャッシュ=年間の利益+減価償却費-借入金返済-税金

元金、利率、返済期間を入力すると、毎月の返済額を計算してくれるサイトもあるので利用するといいでしょう。

細かい金額で行う必要はなく、概算でかまいません。
できれば、シュミレーションをした上で、キャッシュが残る物件の購入を検討しましょう。

デットクロスへの対策

それでも、キャッシュが残らないようでしたら、対策が必要になってきます。

購入前であれば自己資金を多くいれたり、購入後であれば繰上返済を行ったり、借換で返済期間を長くしたりすると、借入金の返済額が少なくなります。
その結果、デットクロスの交わるポイントがなくなる、あるいは、後ろにずれます。

キャッシュが残らないのは利回りの低さが原因だとすると、他の物件に買い替えるという選択もありえます。

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