公務員が不動産投資をすべき理由

公務員が不動産投資をすべき理由 不動産投資全般

公務員は属性が高いのでローンを利用して、公務員として働きながら不動産投資を行い、知識を習得することができます。

公務員は信用力が高く、ローンをくみやすい

不動産投資を行う際にローンを使うと、レバレッジを効かせることができます。

現金100しかもっていなくても、100のローンをくみ、200の不動産に投資することができます。
現金100で100の不動産に投資すると、利息はかかりませんが、100に相当する家賃収入しか得られません。
ローンをくむことによって、2倍の家賃収入を得ることができます。

金融機関からローンをくむことができるのは、属性が高い人です。
属性が高いと、利率、返済期間、自己資金などの条件もよくなります。

属性が高いのは以下の職業です。

医者、弁護士などの士業は、手に職をもっているため、収入源を失わないとみられています。
上場企業の従業員も、企業が倒産する可能性は低く、安定した給与を受け取ることができます。

これら以上に安定しているのが、国や地方のお墨付きがある公務員です。
公務員は属性が高いので、それを利用して、ローンを組むことができます。

公務員の兼業規定を最大限活用する

まずは、公務員として働きながら、不動案投資を行うべきです。

基本的には、家賃収入からローンを返済し、自らお金を出す必要はありません。
それでも、空室が生じるリスクは立地、需要により低くすることができますが、ゼロではありません。

そうした場合に、給与から一時的に補填することも考慮しておきます。

公務員は無制限に不動産投資を行うことができるわけではありません。

公務員は自ら営利企業を営むことが禁止されており、一定の範囲内でなければ、不動産投資を行うことができません。

  • 5棟または10室未満であること
  • 家賃収入が500万円未満であること
  • 不動産管理を委託していること

マンション・アパートに投資を行うのであれば、10室未満、家賃収入500万円未満になります。

家賃収入が月10万円のワンルーム物件に投資を行うと、4室で年間480万円となり、限度になります。
利回り8%の6,000万円の一棟物件に投資を行うと、家賃収入が480万円になり、限度になります。

兼業規定は人事員規則に載っています。

1 職員が営利企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね又は自ら営利企業を営むこと(以下「役員兼業等」という。)については、人事院又は次項の規定により委任を受けた者は、その職員の占めている官職と当該営利企業との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがなく、かつ、営利企業に従事しても職務の遂行に支障がないと認められる場合であって法の精神に反しないと認められる場合として人事院が定める場合のほかは、法第百三条第二項の規定により、これを承認することができない。

人事院規則14-8

3 「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。なお、名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。

4 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
 一 (省略)
 二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
 (1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
  イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
  ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
  ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。
  ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
  ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
 (2)駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
  イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
  ロ 駐車台数が10台以上であること。
 (3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合
 (4)(1)又は(2)に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合
三 (省略)

5 「人事院が定める場合」は、次に掲げる場合とする。
 一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
  (1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
  (2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
  (3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

人事員規則14-8の運用について

規模拡大により、公務員ではない第2の人生を歩む

退職するまで公務員を続けるのもいいかもしれませんが、退職した後の人生も長いものです。

再任用が悪いとは思いませんが、管理職の方が再任用を選んで、平で働いている姿をみると、この人は好きな人生を送っているのかと疑問に思ってしまうことがあります。

公務員として働きながら、不動産投資を行い、知識を習得します。
家賃収入500万円が限度ですので、規模を拡大するのであれば、公務員を退職していいかもしれません。

ローンの返済の目途も考えないといけませんが、家賃収入という後ろ盾があり、安心です。

第2の人生では、自ら事業を起こしてもいいかもしれません。
税務職員であれば税理士として働くこともできます。

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