区分マンションと一棟アパート、どちらから不動産投資を始めるべき?

区分マンションと一棟アパート、どちらから不動産投資を始めるべき? 不動産物件

不動産投資初めての方が最初に悩む点だと思います。

区分マンションと一棟アパートにはそれぞれメリット、デメリットがあります。

メリット、デメリットを理解した上で、不動産投資の目的によって、区分マンションか一棟アパートかを選択することが大切です。

区分マンションのメリット

賃貸需要がある都心エリアの物件を買うことができる

東京23区の駅近の物件は、職場から近い等の利便性から単身世帯を中心に、賃貸需要があります。
特に、千代田区、中央区、港区の都心三区や新宿区、渋谷区は賃貸需要があるエリアです。

賃貸需要が高いということは、空室が少なく、家賃収入が途絶えないということです。

流動性が高いので、出口戦略として売却しやすいといえます。

そのような都心エリアにあり、市場に出回る物件は区分マンションがほとんどです。

初期費用が安い

頭金以外に、仲介手数料、登録免許税・登記費用、融資手数料等がかかります。

区分マンションですと、価格帯が低いこともあり、これらの費用を抑えることができます。

フルローンだとしても、これらの費用がかかるため、物件価格の1割程度のお金は必要です。

物件の管理に手間がかからない

物件の管理は基本的に管理会社に委託することになります。

共用部分や外壁等の修繕は、マンション管理組合で対応することになります。
たとえ、区分マンションの所有者一人が修繕することに反対したとしても、所有者の総意で決まるため、総意に従うことになります。

住居人が住む上でトラブルがあった場合には対応する必要がありますが、区分マンションは比較的、管理に手間がかからないといえます。

区分マンションのデメリット

手元に残るキャッシュが少ない

表面利回りである家賃収入の利回りが低いため、手元に残るキャッシュが少なくなります。
頭金が少ないと、家賃収入から管理費、修繕積立金を引いて、ローンを返済すると、手元にキャッシュはほとんど残りません。

区分マンションは家賃収入に占める管理費、修繕積立金の金額の割合が大きいです。
修繕積立金は、修繕が行われているわけではないのに支払う必要があります。

キャッシュを残しておかなければ、空室が出たときに家賃収入がないため、管理費、修繕積立金の支払いやローンの返済を自ら行う必要があります。

資産規模の拡大が難しい

手元に残るキャッシュが少ないと、融資の返済スピードが遅くなります。
次の物件を買う際に、金融機関から頭金1割を求められるケースが多いので、頭金を貯めることができず、資産規模を拡大することができません。

一部の金融機関ではフルローンも可能ですが、利率が高くなるため、表面利回りが高い物件を選ぶ等の必要があります。

銀行によっては、融資の審査を行う際に、担保価値として積算価格を重視するところもあります。
積算価格は土地ですと路線価に面積をかけると求められます。

区分マンションの土地の積算価格は持分割合で計算するため、土地値が小さくなり、積算価格も低くなります。

区分マンションはこれらの理由から数件で融資の限界を迎え、資産規模を拡大するのが難しくなります。

空室リスクが高い

複数の物件を保有しないと、空室リスクはゼロか1です。
賃貸需要が高いエリアの物件を買う必要があります。

一棟アパートのメリット

手元に残るキャッシュが多い

表面利回りである家賃収入が高く、手元に残るキャッシュを大きくすることができます。
都心の一棟アパートが市場に出回ることは少なく、あったとしても利回りが低かったり、再建築が不可能だったりします。
都心から離れた郊外にあることが多いため、利回りが高く、手元にキャッシュが残ります。

郊外にあるからといって、必ずしも空室が多いとはいえません。
そのエリアの需要と供給のバランスが重要で、いろいろな資料や情報から、需要が高いエリアの物件を買う必要があります。
都心であっても空室が多いエリアは少なからずあります。

資産規模を拡大しやすい

郊外では土地の広い物件が比較的多く、土地値が高くなり、積算価格も高くなります。

金融機関は物件に抵当権をつけるため、売値が土地値に近いと、土地の換金により融資を返済してもらうことが可能であり、金融機関が融資を出しやすくなります。

手元にキャッシュが残るということは、そのキャッシュを次の物件の頭金として貯めて、資産規模の拡大を臨むことができます。

節税によりキャッシュを増やすことができる

木造の耐用年数は22年、耐用年数が経過していれば4年(22×0.2=4.4→4)となるため、減価償却により不動産所得は赤字となり、本業の給与収入等の所得税の還付を受けることができます。

買ってから5年を経過すると、譲渡所得税率も軽減されるため、減価償却できなくなると、売却する選択肢もあります。

耐用年数が経過していると、古いので、買うのを避ける方がいらっしゃいますが、大切なのは外壁等の大規模修繕が行われているか否かです。

耐用年数を過ぎていても、ある程度長期で融資を引き出せる金融機関もあります。

また、家賃収入は新築時から下降し、20年を経過してからは一定になるという傾向があります。

一棟アパートのデメリット

流動性が低い

流動性がそれほど高くないため、出口戦略をしっかり立てて買う必要があります。

  • できるだけ家賃収入を受け取り続けて、将来、大規模修繕を行い、長期で保有するか。
  • 大規模修繕を行うとキャッシュが必要なので、その前に適当なタイミングで売るか。
  • 更地にして売るか。自宅を建てるか。

物件の管理に手間がかかる

管理会社に管理を委託するものの、共用部分を含めて、自らで管理をする必要があります。

管理組合に払う管理費、修繕積立金は発生しないものの、日常的に発生する修繕はもちろん、共有部分や外壁等の大規模修繕も行う必要があります。
大規模修繕はタイミングも重要です。

【結論】不動産投資の目的によって異なる

なあたが不動産投資をする目的は何でしょうか?

不動産投資において目的は非常に重要です。
目的によって、目標とする家賃収入の金額は異なり、物件の規模、種類も異なってきます。

今の仕事は楽しく、本業を続けて、将来の年金が不安なので、年金の足しになるような収入源が欲しいとします。
そうであれば、それほど大きな家賃収入は必要ないため、管理に手間がかからない区分マンションを数件買って保有するのがいいでしょう。

今の仕事を辞めて、不動産賃貸業を本格的に行っていき、自由な時間を手に入れたい。また、ある目的を達成するために、大きな資金が必要であるとします。
資産規模を拡大していく必要があるため、一棟アパートを選ぶべきでしょう。
区分マンションを数件買うと、融資の限界がきます。

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