不動産投資で1棟アパートを選ぶ9つのポイント【後編建物】

不動産投資で1棟アパートを選ぶ9つのポイント【後編建物】 不動産投資物件

不動産投資の物件選びは、立地・エリアと建物に分けて、考えていきます。

前編では立地・エリアを決める際に確認すべき5つのポイントを紹介しました。後編では1棟アパートの建物を決める際に確認すべき点について書いています。

1棟アパートの建物を考える上で大切なことは、ファミリー層向けに品質の良い物件を選ぶことです。

ファミリー層向け

1棟アパートは単身者よりもファミリー層をターゲットにした方がよいです。

単身者は自分一人の事情で引っ越すことを決められますが、家族がいるとそういう訳にはいきません。

ファミリー層の世帯主は、家庭を配慮された会社での異動になります。

生活環境を変え辛く、できれば変えたくないという気持ちがあります。転校により子供の学校を頻繁に変えることができません。

単身者は身軽ですが、ファミリー層は家具家電等の荷物がたくさんあり、引っ越しに伴うコストもかかります。

ファミリー層はその場に住み続ける傾向にあることから、長期の賃貸契約により安定した収入が得られるのです。

何より、最初に書きました、立地・エリアが東京までの通勤通学時間1時間の範囲を考えると、ファミリー層をターゲットにすることは必然なのです。

ただ、ワンルームに比べて部屋が広く、賃貸期間が長いので、入退去時のリフォーム代が多くかかることは配慮しておかないといけません。

築年数15年

1棟アパートの耐用年数は22年です。築年数が22年を経過していると、減価償却費を4年(=22年×20%)しか計上することができません。

築年数15年では減価償却費を10年(=(22-15)+15×20%)にわたって計上することができます。

減価償却費を計上することができなくなると、税金にもっていかれて、不動産投資がもたらすお金の急激な悪化につながります。

早期に減価償却費を計上して、節税の効果を早く享受したいところですが、譲渡所得の軽減税率適用や買換えに必要な初期費用を考えると、その狭間で10年程度は所有しておきたいところです。

減価償却費を10年計上するとしたら、築年数が15年の物件になります。築年数25年でメンテナンスをしっかりしていれば、売却として出口戦略もたてやすくなります。

駐車場完備

少なくとも1世帯に1台の駐車場のスペースは必要です。

東京は少ないですが、埼玉、千葉は1世帯に1台の車を保有しています。埼玉や千葉の郊外ですと尚更です。

全国 1.032

東京 0.421

神奈川 0.684

埼玉 0.941

千葉 0.949

一般財団法人 自動車検査登録情報協会「1世帯当たりの車の保有台数(令和4年3月末)」

ロードサイド店舗のスーパーやショッピングセンターの買い物、レストランの食事、最寄駅や保育園までの送迎等に車を使います。

都心に住んでいる人が不動産投資をする場合には、郊外での車は必需品であることを意識する必要があります。

1つの世帯で2台必要としている場合もあります。家庭用と仕事用です。

駐車場を必要としない世帯もあり、駐車場代は家賃収入に加えて受け取ることができるので、貴重な収入源になります。

大手ハウスメーカーや良質な建築会社の施工

大和ハウス、積水ハウス、ミサワホーム等の大手ハウスメーカーが建てている物件は、そうでない物件に比べると、大手という安心感があります。

大手ハウスメーカーは、保証期間10年等のアフターフォローを設けているので、それなりの品質が求められます。

それ以外の建築会社や工務店でも、地域に根差し、品質の良い物件を建築している会社等もあります。

建築会社や工務店の評判やクチコミをインターネットで確認します。建てる際には建築士も関わっているので合わせて確認します。

規模が大きくなければ、二級建築士でも建てられます。

左の各号に掲げる建築物を新築する場合においては、一級建築士でなければ、その設計又は工事監理をしてはならない。

 木造の建築物又は建築物の部分で、高さが十三メートル又は軒の高さが九メートルを超えるもの

建築法3条(一級建築士でなければできない設計又は工事監理)1項

国道交通省のネガティブ情報等検索サイトでは、建築会社や設計士等の処分歴を確認することができます。処分は軽いものから重いものまであり、勧告、指示、営業停止、許可取です。

建築会社のホームページで実績も確認します。売上やこれまでに建築した物件件数が一定規模ないなら避けるべきです。

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