私が1件目として購入したワンルーム、1棟アパートは、現在も、特に問題なく稼動しており、階段を昇るように、家賃収入からの手元に残るお金が増えています。
絶対に失敗したくなかったので、比較的、堅実な不動産投資ができそうな物件を購入しました。
1件目の購入は慎重になりますが、100%の物件はないので、合格点の物件で不動産投資をスタートさせることも大切です。
公務員である私が最初に購入した「ワンルーム」
2020年に日本橋にある区分マンションのワンルームを購入しました。不動産投資の勉強を初めてから半年ほどですので、比較的順調だと思います。
日本橋は中央区にあり、中央区は、港区、千代田区と合わせて都心3区と呼ばれ、賃貸需要が高いエリアです。
日本橋は電柱がなく、電線が地下にあり、景観が美しく保たれています。日本橋という土地柄、昔ながらの街並みを生かしつつ、近代化が進んでおり、風情があります。
11階建てで、部屋数は50と、小から中規模のマンションといったところです。私が購入したのは10階で、窓からの見晴らしはいいです。
物件の立地は、駅近で、三越本店が近く、商店街通りに面しているので、利便性はかなりいいです。
大手ゼネコンが建設した居住用マンションであり、そのゼネコンが居住用を建てることはほとんどありません。物件が貴重であり、ビルに比べて小ぶりなマンションは堅実に建てられいると想定できます。
都心一等地でペットも申請すれば飼うことができ、事務所としても使えるので、他との差別化が図られています。
物件価格は、約2,500万円で利回りは5%程度でしたが、今は当時より物件価格が上がり、売っても利益が出ます。
前所有者は地方の資産家で、資産整理のため、不動産会社に売り、私が不動産会社から売主物件として購入しました。
売出中の他の部屋が他にあり、低層階で1㎡狭いにもかかわらず、150万円以上も高かったです。
公務員である私が最初に購入した「1棟アパート」
翌2021年に千葉市緑区に1棟アパートを購入しました。不動産会社を紹介してもらってから半年ほどです。
千葉市は政令指定都市で、緑区は名前のとおり、自然が多く、ニュータウンとしての開発が進んでいます。
私が購入したエリアは、土地区画整理事業で、東急不動産との共同開発が行われています。
こちらも、電柱がなく、電線が地下にあり、私が購入した物件があるエリアは、200㎡以上の土地にしか建物が建てられないという制限があるので、街並みが広々としており、景観が美しく保たれています。
最寄駅までは徒歩15分程度で、千葉駅までは電車で20分、東京駅までは電車で1時間と通勤圏内です。
テラスハウス型で、2LDKが4部屋あり、駐車場は各部屋2台分あります。
廊下や階段等の共同スペースの汚れや劣化は目立ちますが、テラスハウス型は共同スペースがないので、掃除、修繕の箇所が少なくて済みます。
また、部屋ごとに1階と2階がつながっているので、2階でドタバタして、1階に音が響いても、他人に迷惑がかかりません。
物件価格は約4,000万円で、利回りは当初8%ちょっとでしたが、不動産会社の担当の方が、前所有者に値引交渉をして、9%程度まで上げて、購入することができました。
前所有者は、事業を他で行っており、資金が必要で、過去に一度取引のある不動産会社に仲介を依頼し、私が紹介されたというのが経緯です。
両手仲介は不動産会社にとって手数料が2倍になりますし、買主にとっても、売主に値引き等の交渉がしやすく、取引が円滑にいくメリットがあります。
1棟アパートは、区分マンションに比べて、取引金額や不動産投資ローンの金額が大きいですが、取引の流れなどは区分マンションで一度経験していたので、有利に進められた気がします。
不動産投資物件を購入した率直な感想
ワンルームも1棟アパートも、家賃収入が最初に自分の口座に振り込まれたときは、正直うれしかったです。
実際に物件を購入できない人もいる中、それなりに書籍等を読んで不動産投資の勉強をした上で、不動産会社から紹介された物件の良し悪しを判断して、購入する決断ができたからです。
よく言われる、不動産投資家、オーナーになったという自覚は感じませんでした。不動産投資を始めると決心した時点で、その覚悟があったからだと思います。
私は信頼できる不動産会社に物件を紹介してもらったので、フィルターがかかっており、比較的、堅実で失敗のない物件を購入しています。
不動産投資を始める前は、ETFや投資信託等の金融資産に投資をしていました。最初に購入したワンルームが、1棟マンションを小口にしたような商品で、いい意味で、金融資産の延長に投資している感じがしました。
ワンルームについては入居者が契約更新、1棟アパートについては、1部屋で退去がありましたが、すぐに入居が決まり、両物件ともに満室で、順調に家賃収入が得られています。
家賃収入で不動産投資ローンを返済することによって、目に見えない資産が拡大するとともに、手元に残るお金が、階段を昇るように増えています。
本業の働き方にも前より余裕が出てきましたし、本業の給与収入で、高い物でも、本当に欲しい物は、抵抗なく買えるようになった気がします。
公務員が最初に購入すべき不動産投資物件
定年まで公務員として働くなら、ワンルームの区分マンションをいくつか購入します。
区分マンションは市場流動性が高く、管理に手間がかかりませんが、利回りが低いので、頭金を多く入れるか、または、ローンを返済するかしないと、手残りが出ません。
定年までに本業収入と家賃収入でローンを完済して、退職後に受け取る年金に家賃収入20～30万円が上乗せできれば、それなりの生活はできます。
公務員を辞めて、新たな仕事を始めたり、税務職員が税理士になったりするには、1棟アパートを購入します。
1棟アパートは利回りが高いので、ローンの返済比率をできるだけ下げることによって、手残りを増やします。
新たな仕事を始めて、本業の収入がなくても、不動産投資で副収入が得られているといことが、安心感を与えてくれます。
まずは、少ない金額で、1,000万円代の区分マンションを購入して、勉強の意味も込めて、不動産投資を始めるのもありかと思います。
万が一、失敗したとしても、1棟物件に比べたら金額が低いので、リカバリーすることができます。