不動産投資の効果は、年金、生命保険、税金といったライフプランに影響します。
効果ではなく、目的とされることもありますが、目的は資産形成によって得られるお金で個人が達成すべきものであり、人それぞれ異なるものだと思っています。
インカムゲインとキャピタルゲインによる資産形成
不動産投資は、より確実に資産形成ができる投資です。家賃収入によるインカムゲインと不動産の値上がり利益によるキャピタルゲインを得ることができます。
家賃収入でローンを返済することによって、他人資本であるローンが自己資本にふりかわり、目に見えない資産が増えていきます。更に、経費を払い、手元に残るお金が、目に見える資産として増えていきます。
不動産投資の収入は、人が住むことによってもたらされる家賃です。金融投資の収入は、企業の活動等の結果としてもたらさせる配当です。
企業の活動は景気に左右されますが、不動産投資はリスクを考慮すれば、人が住むという対価である家賃は、現実的で確実にもたらされます。
値上がり利益を得る目的で、不動産投資をするべきではありませんが、結果として、インフレにより不動産の値上がりの恩恵を受けることができます。
家賃収入を年金に上乗せ
公益財団法人生命保険文化センターの「令和4年度 生活保障に関する調査」によると、ゆとりのある生活費は37.9万円となっています。
一方、厚生労働省の「平成30年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、年金受給額は国民年金が5.6万円は、厚生年金が14.6万円で、20.2万円です。
ゆとりある生活費と年金受給額の差は約18万円もあります。
日本の財政赤字のGDP比率は先進国の中でも最低水準です。税収でまかなえない支出を毎年借金することによって、借金は約1,100兆円まで膨れ上がっています。
借金の相手先が日本銀行等の国内で安全であるという見方もありますが、今後、年金等の社会保障の支出が減る可能性はゼロではありません。年金受給額が減らされれば、ますますゆとりある生活が遠のきます。
不動産投資がもたらす家賃収入を年金に上乗せすることによって、ゆとりある老後生活を送ることができます。
日本銀行はインフレを目指し、物価上昇率2％を掲げています。インフレによって資産の価値が上がり、現金の価値が下がるので、実質的に借金を減らすことができます。
その点でも、インフレに強い実物資産である不動産投資しておく必要があります。
生命保険の代替になる不動産投資ローン
不動産投資ローンを利用すると、レバレッジを効かせて投資をすることができるだけでなく、団体信用生命保険（団信）と呼ばれる生命保険に加入することができます。
不動産投資ローンの借主が亡くなったり、借主に高度障害が生じたりした場合には、ローンは清算されます。ローンの利率を上げることによってガンを保障の対象に含めることもできます。
団信はローンが生命保険金となり、家族にローンのない不動産を残すことができます。残された家族は、相続した不動産を売ってお金にすることも、引き続き、不動産投資をすることで、家賃収入を生活費として利用することもできます。
定期保険等の生命保険は掛け捨てで、その分をローンの返済に使った方が節約になります。
相続税評価による節税
他人に賃貸している不動産は、現金に比べて相続税評価額が約5割評価減されます。不動産投資ローンが残っていれば、更に控除することができ、評価が下がります。
相続税を節税するために、どんな不動産でも良いというわけではなく、残されて相続した家族が喜ぶ不動産でないと意味がありません。家賃収入をもたらさず、売りたいときに売れないような物件は論外です。
人生の後期は、自ら住みたいと思えるような不動産に投資をシフトして、相続を考えていくべきです。