私はワンルーム、1棟アパートを買って、不動産投資をしています。
今の私が、実際に不動産投資をした経験を通じて、不動産投資を始める前の私に、伝えたいことを書きます。
不動産投資をまだ始めてない方や、これから始めようとしている方は参考にしてみてください。
不動産投資を始める前にも、後にも現金を貯める
実際に不動産投資をしてみて思うことは、不動産投資では手元の現金を増やしていくことがいかに大切であるということです。
まさに”Cash is king”です。
なぜなら、以下の用途で現金が求められるからです。
- 最初の物件の頭金、初期費用
- 大規模修繕、一時的な空室補てん
- 資産規模を拡大する場合の頭金、初期費用、融資を受けるための指標
1については、本業の給料などで貯める必要があります。最初の物件を買う際に必要になるので、比較的貯めやすいといえます。
2や3については、不動産投資を始めてから必要になるので、意識して貯めていかなくてはいけません。貯めるポイントは以下のとおりです。
- 最初の物件の頭金をできるだけ抑えて、手元に現金を残しておく。
- 本業の給料なども合わせて現金を貯めていく。
- 1棟アパートなどの利回りの高い物件を最初に買い、毎月の家賃収入から手元に残る現金を増やしていく。
- 耐用年数を経過した1棟アパートを買って、本業の給料などの所得税の税金還付を受け、現金を増やす。
1で最初に現金を多く残して、2,3で毎月の現金を増やしていくイメージです。
１については、頭金の金額は最低ラインが決められていますが、それ以上を払うこともできます。基本的には、その最低ラインの金額によることになります。
４については、年収が高くないと効果は小さいですが、結果的に、買おうとしている物件が耐用年数を経過していたら税金還付の恩恵を受ける程度でいいでしょう。
本やインターネットを通じて不動産投資の勉強をする
私はワンルームを買う際と1棟アパートを買う際に、それぞれ50冊程度の本を読みました。著者自らが名乗っているので、本の内容はそれなりに信ぴょう性があり、メモ書きもできます。
YouTubeやブログは無料で視聴、閲覧することができ、通勤時間等に利用できるので便利です。
不動産投資について、かたよった内容の本やYouTubeもあるので、共通している内容を自分の知識として得るようにしました。
不動産投資でわからないことがあれば、インターネットでわかるまで調べ、自分より先に不動産投資をして成功しているメンターにも聞きました。
セミナーは不動産投資家や不動産会社の営業マン等が講師になって行われます。
不動産投資家とはそもそも自分とバックグラウンドが違うでしょうし、自分がやりたい不動産投資と手法が異なります。
不動産会社の営業マンは自分の会社を通じて物件を買ってもらいたいので、かたよった内容のセミナーになります。
何よりセミナーに参加する時間がもったいないですし、不動産投資の知識は本やインターネットからでも十分得ることができます。
不動産投資の勉強方法について、更に詳しい内容はこちらの記事に書いていますので、読んでみてください。
不動産投資は思っている以上に危険ではなく、身近な資産形成の方法
物件の売買は取引金額が大きいので、不動産投資で融資を受けるというのは危険というイメージが先行します。
自宅を買い、住宅ローンを組むのに抵抗がないにもかかわらずです。
不動産投資は家賃収入からローンを返済します。私は自分が働いて得た、本業の給料などで支払う住宅ローンの方が危険だと思っています。
不動産投資でローンを返済するのに大切なポイントは以下のとおりです。
- 空室にならない収益物件を買う。
- できるだけ、利回りが高い物件を買い、融資の返済割合を小さくする。
- 万が一に備えて、現金を貯めるともに、本業の給料などから払うことも想定する。
マスメディアが取り上げる不動産投資の詐欺や失敗談は、被害額が小さいと話題性がないので、どうしても大きいものになります。
不動産投資に危険というイメージを与えてしまいます。私のような、ちょっとした不動産投資の成功談などは表に出てこないのです。
また、不動産投資を始めるのに、周囲に不動産投資をしている人が少なく、聞ける人がいないという方は、私のような人もいるので、探してみてください。
不動産投資に興味がない方は、資産形成に有効な方法であるということを知ってもらえればと思います。
不動産投資をできるだけ早めに始める
今私が後悔していることになります。もう少し早く不動産投資を始めれば良かったと思っています。
かつては、時間が有限で、人それぞれ平等に与えられていると思っていました。
最近になって、時間は人それぞれ平等に与えられてないと感じるようになりました。
世の中の多くの人は、生計をたてるためにお金が必要で働いています。
あくせくフルタイムで働く人と、短時間働いて同じお金をもらう人とでは、使える時間が違うということです。
後者の人は残った時間を自由に使うことができます。更に時間単価を高めるための勉強、好きな仕事、趣味に時間をかけることができます。
不動産投資をすることによって、本業の給料など以外にも副収入として家賃収入を得ることができます。
物件を買う際に時間をかけますが、いったん買って不動産投資を始めてしまえば、基本的には管理会社に管理を任せるので（もちろん、チェックはしますが）、不動産投資にかける時間はわずかです。
家賃収入を得ることによって、本業で好きな仕事を選択できますし、仕事時間を少なくして、経済的自由を得ることもできます。
また、不動産投資は融資を受けることによって、投資に対する時間を先取りすることができます。こちらの記事のメリットに書いています。
私は30代終盤から不動産投資を始めましたが、30代に入ってから初めておけばよかったと若干ですが後悔しています。