私は、不動産投資をするまでは、インデックスに連動したETFや投資信託の金融資産を中心に投資を行っていました。
コロナの影響で金融商品の価格が急落したのをきっかけに、金融投資って何のためにしているんだろうと思うようになりました。
資産形成のためであれば、毎月家賃収入が入ってくる不動産投資の方が合理的にできるのではと思い、それから不動産投資の勉強を始め、物件を購入し、不動産投資をしています。
不動産投資のできる属性であれば、堅実にできる不動産投資があるので、私は不動産投資をすすめます。
市場価格を気にせず、安定した収入が入ってくる
金融資産の価格は、日々変動しており、急激に増減する場合もあります。
不動産投資信託（REIT）の指数である東証reit指数が、コロナの影響でわずか十数日で半減したのは記憶に新しいです。
日経平均株価も1日で1,000円を超えて下落することもこれまで何回かありました。
金融資産の価格が下がると、インカム・ゲインである配当収入は減ります。
一方、不動産の価格は、経済的要因、自然的要因等、様々な要因が絡み、時間をかけて変動します。
不動産の価格が今日1,000万円で、明日200万,300万も急激に減るといったことはあり得ません。
家賃収入は、不動産の価格のよりも、物件の経年劣化に応じて減っていくのが普通です。
したがって、インカム・ゲインである家賃収入は急には減らず、安定した収入を得ることができます。
金融投資に比べ、不動産投資の利回りは高い
現在、日経平均の平均配当利回り2.4％、REITの平均分配金利回り3.7％です。
これらは個別銘柄で、リスクを伴うので、安全性を求めると、インデックスに連動したETFや投資信託になります。配当や分配利回りは低くなります。
不動産の価格の上昇に伴って、不動産投資の利回りは全体的に低くなってきましたが、それでも、東京23区の区分マンションの利回りは4%あります。
香港、パリ、ニューヨークなどに比べると、東京の利回りは高く、外国人投資家には魅力的に映っています。
場所にもよりますが、神奈川県、埼玉県、千葉県においては、1棟アパートで築浅では利回り8%、築古では10％を超える物件もあります。
東京の郊外であっても、東京から電車で1時間は通勤、通学圏内であり、ファミリー世帯の需要は見込めます。
人口減少社会で、郊外では住む人がいなくなり、空室を心配されている方がいらっしゃいます。都心の物件を売る不動産会社の中には、根拠もなく郊外はやめといた方がいいという業者もいます。
数年後に急にそのエリアから人がいなくなるわけではありません。ゴーストタウンになっているニュータウンなどはへんぴな箇所にあり、利便性があるエリアから人はすぐには撤退しません。
政令指定都市や首都圏のエリアが徐々に狭くなってくるイメージです。
また、不動産投資は経費もかかりますが、不動産賃貸の平均的な経費率は15～20％ですので、配当や分配金利回りの税率20％を考えると、それほど違いはありません。
不動産投資ローンによるレバレッジ効果は絶大
金融投資と不動産投資の最も大きな違いは、ローンを組むことによって、投資することができるか否かです。
不動産投資はローンを組むことによって、手元にあるお金以上の投資を行うことができます。
これは、投資家であるあなたの人生の時間を先取りするというメリットにもつながります。
手元に現金100万円があり、年利5％の複利で運用できる金融商品に投資し、1,000万円を貯めるには何年かかるでしょうか。
計算すると、複利で運用しても、47年はかかります。
手元に現金100万円があり、ローン400万円を組むことができるとします。年利5％の複利で運用できる不動産に投資し、1,000万円を貯めると、14年で済みます。
金融商品に比べて、33年も時間が短縮されます。
ローンの返済を考慮していませんが、計算に含めたとしても、時間が短縮されるのには変わりがありません。
貯めた1,000万円であなたに何かする目的があるとしたら、金融投資では47年後、不動産投資では14年後になるわけです。
33年もあなたの人生の時間を先取りすることができます。
もちろん、不動産投資ローンのリスクを最大限考慮して、ローンを組む必要があります。
上記のような効果をレバレッジ効果と呼びますが、ローンを組める属性なのに、その効果を享受していないのは機会損失です。
不動産投資は現物資産が手元に残る
不動産投資は目の前にある土地、建物の所有権が自分のものなります。
投資である以上、他人に貸して、家賃収入を得る必要がありますが、物件によっては、投資家自ら住んでいることもありますし、家族を住まわせたりすることもできます。
また、1棟アパートへの投資は、更地にして、新築の戸建てを建て、売ったり、住んだりするなどの出口戦略も考えられます。
金融投資は、例えば、上場株式であれば、その会社の一部を所有しているに過ぎませんが、不動産投資は現物である不動産のすべてをあなたが所有することになるのです。
あなたが所有する不動産については、あなたに決定権があり、あなた次第でどうにでもできます。
不動産投資は人とのつながりが作れる場でもある
不動産投資は人とのつながりが大切で、少なくとも以下の方と接する機会があります。
- 不動産を購入に当たっては、不動産販売、仲介会社の担当者
- ローンを組むに当たっては、金融機関の担当者
- 不動産の管理に当たっては、不動産管理会社の担当者
1の担当者から良質な収益物件を購入できれば、一回の取引だけでなく、今後の取引も行ってもいいでしょう。
3の担当者とは、不動産投資を行っていく上で、継続して連絡をとっていく必要があります。
サラリーマンは会社社会に属しており、特に男性は、外部との人間関係が希薄で、構築するのも下手です。
会社を退職した際に、孤独にさいなまれるとよく言われます。
不動産投資はコミュニケーションを図り、人間関係を構築する場にもなります。