不動産投資をするなら、自宅マイホームは持家ではなく賃貸にすべき

昔から自宅マイホームは持家、賃貸どちらがよいのか議論になります。支払うお金から検討してみたので、迷っている方は参考にしてみてください。

自宅マイホームを持家にする場合

住宅借入金控除の控除率が、1%から0.7%に変わりましたが、依然として、住宅ローンの変動金利は低金利で、0.3～0.7％程度です。税金で利息をカバーすることができます。

住宅ローン4,000万円を金利0.5％、35年で借りると、元利均等返済で、利息を含めたローンの返済額は、年間約120万円になります。

住宅借入金控除のローン残高の上限は、長期優良住宅で4,000万円ですので、毎年28万円（＝4,000万円×0.7％）を控除することができます。

住宅借入金控除の適用期間である当初13年は、約90万円（＝120万円－28万円）、その後は120万円を支払います。

上記計算は、住宅ローンの利率が変わらない前提です。住宅ローンの元金については、自分の給料などから返済する必要があります。

家賃利回り4%の4,000万円の物件では、年間160万円、月々15万円の賃料を支払う必要があります。

社宅として住む場合には、以下の式で計算した金額を負担する必要があり、負担しない場合には、社員に対する給与として課税されます。

種類	建物床面積	自己負担
基本		（建物の固定資産税課税標準額×10％（木造12％）＋土地の固定資産税課税標準額×6％）÷12
小規模住宅	132㎡以下木造99㎡以下	建物の固定資産税課税標準額×0.2％×（建物の床面積÷3.3㎡）＋土地の固定資産税課税標準額×0.22％
豪華役員社宅	240㎡超	通常の使用料

小規模といっても、床面積は132㎡もあり、大抵の社宅は小規模です。実際に計算してみるとわかるのですが、家賃に占める自己負担の割合は1割程度になります。

最低ラインですので、会社によっては1割以上の負担を求めている場合もあります。

4,000万円の物件に持家、賃貸として住む場合に、支払うお金を整理すると以下のとおりです。

賃貸は賃料としてキャッシュ・アウトだけが生じますが、持家は住宅ローンを返済するにつれて、元金部分が他人資本から自己資本にふりかわり、本当の意味で自分の所有物になります。

13年住んで、住宅借入金控除の適用が受けられなくなったら、売ることも選択肢の一つです。

所有期間が5年を超えると、譲渡所得の税率は40％から20％に軽減されます。一定の要件を満たすと、3,000万円の特別控除、10年超所有の軽減税率、買替特例の適用を受けることもできます。

ただ、住宅ローンを借りてしまうと、不動産投資ローンの融資枠が減ります。最初は、社宅に住むことで不動産投資に必要なお金を貯めて、不動産投資でお金を増やしていく方が賢明です。

そして、不動産投資によってお金に余裕が出てきたら、住宅ローンで持家を購入し、住んでもよいでしょう。不動産投資の家賃収入から投資ローンを返済し、その残りで住宅ローンを返済することができます。

基本的には、投資の初期はお金を増やすことを考え、お金を生まない持家は後回しです。