不動産投資ローンで変動金利と固定金利どちらを選ぶのが正解?

不動産投資ローンで変動金利と固定金利どちらを選ぶのが正解? 不動産投資融資

現在のように低金利が続く場合には変動金利です。

ただ、先日、日銀が長期金利の変動幅を0.25%から0.5%に変え、市場は事実上の利上げととらえ、株価や為替レートが動きました。

目の前の低い変動金利ではなく、固定金利を選ぶ、あるいは固定金利に切り替えるのは勇気がいるかもしれませんが、その判断も必要です。

変動金利はどう決まる?推移は?

変動金利は、日銀の金融政策の影響を受け、短期プライムレート呼ばれる金利に連動しています。バブル期に8%まで膨れ上がり、ここ最近は1%代で推移しています、

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

変動金利のメリット・デメリット

メリットとしては、変動金利は固定金利に比べて金利が低く、金利が上がらなければ、返済額が少なくて済むという点です。

デメリットとしては、金利が上がれば、当初の金利以上の負担の可能性があるという点です。

返済額に占める元金の割合が少ないと、利上げにより利息だけを払うことになります。返済額より利息の方が多くなると未払利息となり、なかなか元金が返済できなくなってしまうので注意が必要です。

金利が当初の金利から変わる可能性があるので、返済額を返済計画がたてにくいといえます。

固定金利はどう決まる?推移は?

固定金利は、長期金利に各々の銀行がコストや利益を上乗せして決めます。

長期金利は10年物国債利回りに連動しています。

期間が長く、将来の予測が盛り込まれるので、短期プライムレートより先に動くとされています。

10年物国債利回りの推移です。先ほどの短期プライムレートと同じ傾向です。

10年物国債利回りの推移
財務省「国債金利情報」の過去の金利情報をグラフにしたもの

固定金利のメリット・デメリット

メリットとしては、金利が上がらないので、当初の金利以上の負担がないという点です。

金利が当初の金利から変わらないので、返済計画がたてやすいといえます。

デメリットとしては、固定金利は変動金利に比べて金利が高く、金利が上がらなければ、返済額が多くなってしまうという点です。

結局、変動金利と固定金利どちらを選ぶべき?

現在のように低金利が続く場合は変動金利です。10年物国債利回りは0%代で推移しています。

いつまで続くのでしょうか?

ポイントはマイナス、ゼロ金利政策からの方向転換です。日銀の金利政策を注視する必要があります。

消費者物価指数は上がっていますが、材料費や燃料費の高騰によるインフレによる影響で、賃金が上がっているわけではありません。

企業が賃金を上げる状況が確認できれば、日銀は政策金利を継続的に引き上げるので金利も上がります。

先ほど見たとおり、バブル期の短期プライムレートや10年物国債利回りは8%まで上がり、不動産投資ローンの金利は10%まで上がっています。

その前にできることは、企業の賃上げと日銀の金利政策を注視するとともに、以下の行動です。

  1. 繰上返済
  2. 固定金利への切り替え
  3. 変動金利だけでなく、固定金利で借りることで、変動リスクのバランスを図る
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