不動産投資が初めての方から、土地勘のないエリアや遠方の物件でも大丈夫ですか？と聞かれることがあります。
土地勘のない遠方の物件であっても、不動産投資はうまくいきます。
遠方の範囲
遠方の範囲をまず定義する必要があります。人によって時間的に遠方と感じる場合と距離的に遠方と感じる場合があります。更には、人によって時間も距離も程度が異なります。
電車で1時間は遠方ではないという人もいれば、それが2時間の人もいます。東京から神奈川までは遠方ではないという人もいれば、それが名古屋までの人もいます。
遠方の範囲は人それぞれですし、不動産投資家によっても考え方が異なります。私が考える遠方の範囲は、物件にもし万が一何かあったときに行ける距離以外の場所です。
つまり、外国は事情が異なるので、日本国内ならどこでも不動産投資の対象範囲になり得るということです。
理由は、物件を買う際に現地確認をしますが、それ以外は、ほとんど行く必要がないからです。
とはいっても、近いに越したことはありません。
土地勘のない遠方であっても関係ない理由
土地勘があるから需要が高いエリアとは言えない
土地勘がないエリアでの不動産投資は不安だなぁと思いますよね？確かに、自分が知らないエリアですので不安になります。
でも、土地勘があるエリアに絞って不動産投資をして、そのエリアは空室率が高いエリアだったらどうしますか？空室率が高いエリアで物件を探していることになります。
普通の人にとっては、土地勘があるエリアよりも、土地勘のないエリアの方がよっぽど多く、広いです。それを捨ててしまっていることになります。
大切なのは、人口と貸家の需給関係で、人口増加よりも貸家が少ないエリアを見定めることです。土地勘のない知らないエリアでも、調べたり聞いたりすれば、多くのことを知ることができます。
株式投資でも日本のことを知っているから、日本の株式ばかりに投資をしようとすると、あまり知らない米国等の海外株式の値上がりによる恩恵を受けることができません。それと同じようなことではないでしょうか。
戸建てを投資対象としていない
不動産投資で戸建てを対象にしている人は、DIYを自ら行い、築古物件を改修しして、管理を自ら行い、費用をかけないようにして、収益率を最大限に上げます。
DIYも管理も行うのであれば、物件が近くにないと、コストも時間もかかります。器具の故障など、いざというときに物件まですぐに行けません。
私は、１棟を買うにしても1戸を買うにしても労力は同じですが、得られる家賃収入が１棟の方が大きい規模の効果が、戸建てにはないので、戸建てを投資対象にしていません。
DIYや管理に時間をさくなら、時間を自分のやりたい他のことに投資したいと思っています。
遠方でも管理会社に管理を依頼
不動産管理会社に管理費用を払い、管理を委託しているので、基本的には管理会社に管理を任せています。
不動産管理会社から清掃や物件の状況を毎月、報告してもらっています。器具の故障等、入退去時のクリーニングや募集の際には、連絡をしてもらった上で、判断が必要な場合には私の方で判断します。管理会社は私よりも管理に精通しているので、迷ったときはアドバイスをもらうようにして、判断するようにしています。
先ほどの清掃や物件の状況確認等の毎月のルーティンや、何かあったときの初期対応は管理会社がしてくれるので、物件が遠方にあっても、行く必要がありません。
土地勘のない遠方の物件を買う際に注意すべき点
土地勘がない分、その市区町村の世帯数、最寄駅の利用者数、賃貸サイトの空室状況、新規戸建て販売状況やロードサイド、コンビニの有無等をインターネット情報で調べます。
遠方の物件であっても、購入前に必ず物件の現地確認をします。物件そのものだけでなく、インターネットで調べた物件の周囲の状況を確認する必要があるからです。
現地確認により、賃貸をしている街の不動産会社に、物件があるエリアの賃貸状況を聞きます。聞くのはタダです。
そして、大手の不動産管理会社ですと、物件の近くに支店や営業所があるので、最初に管理をお願いする意味でも、遠方ですが、管理会社に挨拶に行きます。