不動産と融資を別々に考えると、不動産投資を始めるまでに時間がかかり非効率です。特に、初心者は辞めておいた方がよいです。
不動産と融資は一体と考える
不動産投資ローンをくむと、金融機関は対象となる不動産に抵当権をつけます。登記簿謄本で確認するとことができます。
抵当権とは、対象となる不動産について、金融機関が優先してローンの返済を受けることができる権利です。金融機関は、不動産に価値がないと融資をしてくれません。
フルローンで融資をしてくれる金融機関がなくなったと言われますが、築古のアパートにフルローンで融資をしてくれる金融機関も中にはあります。
えっ、新しい築浅物件の方がフルローンを受けられるのでは？と思われるかもしれませんが逆です。
築古物件は、建物の価値がなく、土地の価値が残るので、土地の価値に近い価格で取引が行われます。フルローンでは、土地とローンの金額が同じになるので、金融機関は抵当権により、土地を売却してローンの返済を受けることができます。
住宅ローンの返済原資は給料等ですが、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入であり、家賃収入がダメなら最悪、不動産そのものになります。金融機関は融資を受ける際に物件の価値に重きを置くので、不動産と融資を一体のものとして考えた方がよいといえます。
不動産と融資が別であるデメリット
インターネットの不動産投資サイトに掲載されている物件の中から気になる物件を見つけます。そして、不動産会社に問い合わせ、気になる物件の資料を取り寄せて、買いたい物件を選んだとします。
あるいは、賃貸をしているような街中の不動産会社に飛び込んで、物件を紹介してもらうとします。
物件が決まれば次は融資です。自分の住んでいるエリアや物件の近くで、不動産投資ローンを扱っている金融機関を調べてみます。インターネットで金融機関が不動産投資ローンを扱っているかどうか、利率の目安を把握することができます。
手当たり次第、金融機関に電話で融資を受けたい旨を伝えて、担当者に面接する日をアポします。物件の融資提案書とプロフィールを持参して、担当者に説明します。
その結果、全ての金融機関から融資を受けることができず、物件選びからやり直しでは、非効率この上ありません。
不動産会社は融資を考えてくれる
不動産会社は不動産業界だけでなく、金融機関の不動産投資ローンの情勢や融資条件も知っています。物件を売りたいので、お客さんにより良い条件で融資を受けてもらいたいと思うのが普通です。
金融機関によって、不動産投資ローンの融資条件は異なります。年収や金融資産によって融資が受けられるかどうかが異なるのはもちろんですが、対象となる物件の種類や金利も異なります。
16号線内、都内、地場等の物件のエリアを限定している金融機関の方が多いです。耐用年数より長い期間、融資をしてくれる金融機関もあります。
不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらうのが効率的です。融資が受けられないような物件を扱わないのが普通ですし、融資が受けられる可能性が高いので金融機関を紹介してくれます。
取引の前例が多くあるので、不動産会社が提携している金融機関との取引はスムーズです。金利が優遇される場合もあります。返済計画や返済比率等までフォローしてくれます。