公務員が不動産投資の融資で「失敗しない」ために必要なこと

不動産投資は物件金額が大きいので、金融機関から融資を受けることが必要になってきます。

公務員は安定しているので金融機関から融資を受けやすい傾向にあります。

しかし、不動産投資で失敗しないためにも、融資の知識が身に着けておく必要があります。

公務員の不動産投資で融資を受けるメリット

不動産投資で融資を受ける最大のメリットは、自己資金を超えた投資ができることです。いわゆるレバレッジ効果です。

これは時間を先取りして投資することにつながります。

例えば、1,000万円で投資をしたいと思っても、手元に100万円しかなければ、100万円を運用するなり、働くなりして、900万円を貯めてから数年後に投資するしかありません。

900万円の融資を受けて、今すぐに1,000万円を投資することができれば、数年間の時間を先取りして、1,000万円の投資による利益を享受することができます。

不動産投資で融資を受けるということは、投資家自らの時間を買っているということに他ならないのです。これって、限られた人生の時間の中で、とっても大切な考え方です。

特に、公務員は会社員に比べて融資を受けやすいといえます。融資を受けやすい属性は以下の通りです。

医者、弁護士等の士業は、会社員のように会社に属しておらず、倒産する心配がないことや、定年後も働いて融資の返済を見込めることが理由です。

公務員はリストラされることなく、年功序列で役職が上がり、それに伴って給料も安定して上がっていきます。家賃収入が途絶えたとしても、給料から融資の返済が見込めます。

景気の影響を受けて、会社員の給料は急激に減ることがありますが、公務員はその心配がありません。会社員と同じ年収であれば、金融機関は公務員の方に融資をしたいと考えます。

金融機関が融資をしたいと考えているのに、公務員が不動産投資で融資を利用しないのは、もったいない気がします。

上記のようなメリットがありますが、融資は他人資本であり、自分が責任をもって返済するということを意識しておく必要があります。

基本的には、家賃収入から融資を返済していきます。

あってはなりませんが、万が一、空室などで家賃収入から融資を返済できなくなったときは、あなたの給料や貯蓄から返済しなくてはいけません。

そうならないためにも以下の4点を意識してください。

1については、本業である公務員として働きながら、不動産投資の経験を積むことを考えると、最初は比較的管理しやすい築浅物件を選ぶのも選択肢の1つです。

2については、返済期間を可能な限り長くして、投資初期は返済比率を40％代にしておくのが望ましいです。

空室や突発的な修繕等の有事の際に、現金が手元にあれば対応することができます。

公務員だから一概にいくらまでとは決まっておらず、以下の点を総合勘案して、融資の金額が決まります。

この中で、最も大切なのは年収であり、本人の年収の10倍が目安になっています。

できるだけ早く融資の上限まで借りて、投資初期から家賃収入を積極的に増やしていく方法と、融資を徐々に増やしていき、家賃収入を慎重に増やしていく方法があります。

大切なのはいくらまで融資を受けるかではなく、不動産投資の家賃収入から残るお金をいくら貯めれば、公務員であるあなたの目標が達成できるかを考えて融資の金額を決めることです。

頭金についても、一概にいくらかは決まっていませんが、1棟物件においては物件金額の10％が目安になっています。

耐用年数を経過した築古物件で、土地値が物件価格に及ぶようなものは、フルローンで融資をしてくれる銀行がありますが、1,000万円程度の金融資産が求められます。

1,000万円程度の金融資産があれば、「頭金にすればいいじゃないか」と思われる方もいらっしゃると思いますが、不動産投資では手元に現金等を残しておくことが大切です。

また、不動産投資の初心者の方は、頭金として物件金額の10%の現金を用意しておけばいいと思われている方が多いですが、違います。

その他に、登録免許税、融資手数料、仲介手数料等の初期費用として、物件金額の10％程度、頭金と合わせて20％程度を見込んでおく必要があります。