不動産投資は投資ではなく賃貸業で、大変と言われることがありますが、やはり投資です。
不動産管理会社と連絡を密にとる
不動産管理会社との信頼関係が重要です。
物件を買ったら、必ず、こちらから不動産管理会社にアポをとって、挨拶に行きます。遠方であっても最初くらいは直接会いに行ってください。
私は、最初はもちろんですが、不動産管理会社に行くときは、管理をお願いしているお礼を含めて菓子折りを持っていきます。「私の物件の管理をしっかり！」というメッセージも込めています。管理会社にとって、私はたくさんいるオーナーの中の1人に過ぎません。
不動産管理会社は引き継ぐのが基本です。すでに満室なら尚更です。物件のことやエリアのことを知っていますし、うまくいっているのに下手に変えると逆効果です。後から状況をみて変えることはできます。
担当者との報告、連絡、相談はタイムリーに行う必要があり、電話が基本です。LINEなどでスムーズにやりとりができる場合は別ですが、メールでのやりとりは遅れるので、メールで済ませるようなことはしません。
賃貸契約期間内であっても、1か月前であれば退去することができます。退去の連絡があってからは、不動産管理会社の担当者と連絡をとりあい、退去時のクリーニング、修繕と次の募集をすぐに手配しないと、無駄な空室期間が生じます。
民法が改正され、エアコン、給湯器、トイレ等の故障等にはすぐに対応しないと家賃の減額にもつながります。
不動産投資で余計な修繕はしない
不動産投資は賃貸業である反面、もたらさられるお金を最大限にするマネーゲームの側面があります。経費の中で、修繕費は減価償却費に次いで、もたらされるお金にインパクトを与えます。
修繕の基本的な考え方は、投資である以上、必要最低限の修繕で済ませることです。
物件を清潔にきれいにしておくと人は住んでくれるので、今よりバージョンアップさせるような修繕は不要です。
以前、アパートの入居者の退去時に、ルームクリーニング業者が「この機会に電気の取替えを安くしておくので、どうでしょう？」と提案してきたことがありましたが、余計に払う経費についての修繕は不要ですので断りました。下手にこの部屋の電気を変えると、他の部屋も取り替えないとおかしくなります。
一方で、人命に関わる費用、例えば、火災報知器の設置、取替費用などはマストで払う必要があります。後日、損害賠償費等の大きな出費により、マネーゲームに敗北する恐れがあります。
管理しやすい物件を買う
不動産投資で管理しやすい物件とは何でしょうか。物件の種類と築年数がポイントです。
区分マンションは専用部分である自分の部屋さえ管理すればよく、廊下、エレベーター等の共用部分は管理費を払っているので、管理組合が行うことになります。
区分マンションは、他の種類の物件に比べると管理がしやすいですが、毎月管理費、修繕積立金を払う必要があり、利回りが低くなります。
一方、アパートは、廊下等の共用部分を含めて管理する必要がありますが、テラスハウス型は共用部分がほとんどないので、他のアパートに比べると管理がしやすく、おすすめです。
築年数が浅いと状態がよいので、修繕の機会は少なくなり、管理も楽です。エアコン、給湯器等は使用状況にもよりますが、10年を超えてくると故障等の不具合が生じてくるのは仕方ありません。