不動産投資におけるデット・クロスの誤った考え方

不動産投資でデットクロスという言葉を聞いたことがあると思います。デットクロス自体は危険でなく、危険なのはデットクロスを迎え、最終的に残るお金がない、減っていく状態です。

不動産投資のデットクロスとは

デットクロス（Debt Cross）は、株式投資用語であるデッドクロス（Dead Cross）を文字ったものです。

デッドクロスは、短期の移動平均線が、長期の移動平均線を上から下に抜く状態で、株価が下落に転じ、売り時を示すサインです。

デットクロスは、「借入金の元金返済＞減価償却費」の状態で、減価償却費を計上することができなくなると、急激に資金繰りが悪くなります。

建物などの減価償却資産は、購入するときにお金を払って、その後、耐用年数であん分して減価償却費を計上していきます。減価償却費を計上しても、お金が出ていかないので、減価償却費相当額の家賃収入がお金として貯まります。

借入金の元金返済は、費用として計上することができずに、お金が出ていきます。元利均等返済ですと、返済期間の後半は、利息の金額が少なくなり、元金の返済額が大きくなります。

このように、デットクロスは、借入金の元金返済が減価償却費を上回り、お金が出ていってしまう状態をいいます。

黒字倒産という言葉を聞いたことがあると思います。利益がでているのに、資金繰りが悪くなり、会社が倒産することです。デットクロスも同じような現象です。

ただ、借入金の元金返済と減価償却費の関係だけをもって、デットクロスはよくないと言う人がいますが、それは違います。

デットクロスの状態でも、借入金の元金返済を上回る利益が計上され、キャッシュが残っていれば危険とまでは言えません。借入金の元金返済により目に見えない資産が増えています。

キャッシュ＝利益＋減価償却費－借入金の元金返済

減価償却費による節税の効果を享受することができないので、他に投資対象となる不動産があれば買い換えるべきですが、キャッシュがプラスになっていれば、急ぐ必要はありません。

キャッシュが残るかどうか、以下の流れで計算していきます。細かい金額で行う必要はなく、概算でかまいません。

元金、利率、返済期間を入力すると、毎月の返済額を計算してくれるサイトがあります。

年間の利益に税率をかけて、不動産所得に係る所得税等を計算します。

シュミレーションをした上で、借入金の返済計画をたて、デットクロスを迎えても、キャッシュが残る物件を購入するのがベストです。

私が実際に購入したワンルームのデットクロスを計算してみました。10年でデットクロスのポイントがきますが、キャッシュはマイナスになっていません。

キャッシュが残らない物件をすでに購入してしまったのであれば、以下のような対応が必要になってきます。

その結果、減価償却費を多く計上することができ、借入金の元金返済が少なくなるので、デットクロスの交わるポイントが後ろにずれます。

キャッシュが残らないのは利回りの低さが原因だとすると、利回りの高い不動産に買い換えることも必要です。