世界一やさしい！不動産投資による相続税の節税

手元に現金2億円があり、2億円で不動産（土地、建物それぞれ1億円）を購入し、不動産投資をした場合の相続税の評価額を計算してみます。

現金のままもっていれば、2億円にまるまる相続税がかかります。

路線価による相続税評価額

土地は、路線価が相続税の評価額で、実勢価格の80%が目安になります。

路線価は国税庁のホームページに掲載されており、年度ごとに異なるので、評価が上がっている、下がっているという視点からも利用できます。

都心部では80%よりも低くなっており、実勢価格と乖離しています。

路線価を実勢価格と同じにせず、評価を80%に下げているのには理由があります。

実勢価格で必ず取引を行っていればよいのですが、経済情勢や個別事情で実勢価格より低い価格で取引を行うことがあります。

そうした場合に、実勢価格を相続税の評価額にすると、納税者に取引価格よりも高い価格で負担を強いることになるので、80%を目安にしました。

建物は、固定資産税評価額が相続税の評価額になり、再建築費用の60～80%が目安になります。ここでは70%で計算しています。

現金を不動産にかえるだけで、評価額は1.5億円になり、3/4まで減額されます。

先ほどは、不動産を購入した場合ですが、不動産投資によって他人に貸すと、更に評価が下がります。

賃貸借契約においては、借主が契約の更新を希望すると、貸主は正当な理由がなければ解除することができず、立退料を払うことさえあります。

借主の権利は保護されており、不動産の所有権にも影響を及ぼすのです。

土地は、借地権割合に、一律で30%と決まっている借家権割合をかけた割合を減額します。

他人が借りている土地に占める、他人が借りている建物の割合をかけることで、他人が借りている部分について評価を減らします。

借地権割合は、路線価が掲載されている国税庁のホームページで確認することができ、全体的に60%が多いです。

建物も、土地と同様に、借家権割合を減額して、他人が借りている建物の割合について評価を減らします。

現金2億円を不動産にかえて、不動産投資によって他人に貸すと、評価額は1.1億円になり、およそ半分まで減額されます。

不動産投資で、土地の面積が200㎡までは、小規模宅地の特例として、更に、評価が50%下がります。貸付事業用宅地の特例と呼ばれます。

相続人が貸付事業を継続して行えるように、この特例が設けられています。一定の要件は以下のとおりです。

要するに、3年前から申告期限まで、亡くなった人と相続人は、不動産を保有して、貸付事業を継続して行ってくださいということです。

土地の面積が200㎡を超える場合には、200㎡までに小規模宅地の特例が適用されます。

区分マンションなどを複数保有している場合にも、200㎡までに小規模宅地の特例が適用されます。

平米数に適用されますので、都心などの平米単価が高い土地を優先して、活用すべきです。

現金2億円を土地面積200㎡の不動産にかえて、不動産投資によって他人に貸すと、評価額は8,000万円になり、40%まで減額されます。

現金2億円で不動産を購入するのではなく、不動産投資ローンを利用した場合には、更に評価が下がります。

不動産の評価額とローンが相殺され、ローンが残った場合には、更に、他の相続財産の評価額と相殺します。

例えば、上記の例で、1億円の不動産投資ローンがあったとすると、不動産の評価額8,000万円と相殺され、ゼロとなり、残った2,000万円で現金などの相続財産の評価を下げることができます。

ただ、やりすぎは注意です。