不動産管理会社を通して家賃が振り込まれていると、不動産投資家の方は、家賃収入の計上時期を誤りやすいので注意が必要です。
不動産投資家個人の家賃収入計上時期の原則（支払日）
個人事業主の家賃収入の計上時期は、賃貸借契約書に記載された家賃の支払日です。
不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、別段の定めのある場合を除き、それぞれ次に掲げる日によるものとする。
(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日（請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日）
所得税法基本通達36－5（不動産所得の総収入金額の収入すべき時期）
慣習として、翌月分の家賃を当月末までに支払うことになっており、ほとんどの契約書はその通りになっています。
翌年1月の家賃は、年内に支払われるので、年内の収入に計上する必要があります。
原則として、発生主義ではなく現金主義で計上することになります。しかも、通常の取引は、発生→現金ですが、家賃は、現金→発生と前払いになっています。
不動産投資家個人の家賃収入計上時期の原則（管理会社経由）
不動産管理会社を通して家賃が振り込まれている場合には、管理契約書に記載された管理会社からの支払日になるのでしょうか。
管理会社が入っていても、賃貸借契約書に記載された借主の家賃の支払日になります。管理会社は貸主と借主の間に入って、家賃の支払いを媒介しているにすぎません。
管理会社からの支払日に、家賃収入を計上している誤りが多いので注意してください。
仕訳は以下のとおりです。
| 12月末 | 未収入金／家賃収入 |
| 1月（管理会社の振込日） | 預金／未収入金 |
不動産投資家個人の家賃収入計上時期の例外（発生日）
例外として、当月分の家賃を当月の収入として計上する方法があります。翌年1月の家賃を年内の収入に計上しなくて済みます。
（不動産等の貸付けが事業として行なわれている場合）
1 所得税法第26条第1項に規定する不動産等の賃貸料にかかる収入金額は、所得税基本通達36－5《不動産所得の総収入金額の収入すべき時期》により、原則としてその貸付けにかかる契約に定められている賃貸料の支払日の属する年分の総収入金額に算入するのであるが、その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっている場合で、次のいずれにも該当するときは、その賃貸料にかかる貸付期間の経過に応じ、その年中の貸付期間に対応する部分の賃貸料の額をその年分の不動産所得の総収入金額に算入すべき金額とすることができる。
(1) 不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること。
(2) その者の不動産等の賃貸料にかかる収入金額の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益および未収収益の経理が行なわれていること
(3) その者の1年をこえる期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること。
（不動産等の貸付けが事業として行なわれていない場合）
2 その者が不動産等の貸付けを事業的規模で行なっていない場合であつても、上記1の(1)に該当し、かつ、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額の全部について上記1の(2)に該当するときは、所得税法第67条の2の規定の適用を受ける場合を除き、その者の1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額については、上記1の取扱いによることができる。
申告所得税関係個別通達 昭和48年11月6日「不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額の計上時期について」
通達は、事業的規模か否かにわかれて記載されています。事業的規模の形式的な判断基準は5棟10室です。
事業的規模である場合には、前受収益の明細書を提出する条件がありますが、それ以外の条件は共通しており、帳簿書類を作成し、前受収益で経理することです。
事業的規模になると青色申告特別控除55万円の適用を受けることができますが、帳簿書類の作成が条件になっているので、会計ソフトを利用している方が多いと思います。
事業的規模でないと帳簿書類に馴染みがないと思いますが、エクセルで帳簿書類を作成することができます。
前受収益で経理するのは、本来は年内の収入に計上すべきものを、振替仕訳によって翌年の収入に忘れずに計上すためです。
仕訳は以下のとおりです。
| 12月末 | 預金／前受収益 |
| 1月末 | 前受収益／家賃収入 |
管理会社が入っている場合の仕訳は、以下のとおりです。
| 12月末 | 未収入金／前受収益 |
| 1月（管理会社の振込日） | 預金／未収入金 |
| 1月末 | 前受収益／家賃収入 |